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Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilierParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Quelles précautions prendre avant de louer un appartement ?

Lorsqu’il signe un bail d’habitation, le propriétaire s’expose au risque d’un impayé et de dégradation.

Pour limiter son risque, le bailleur doit prendre les précautions suivantes :

  • Vérifier les antécédents du locataire (attestation du précédent bailleur).
  • Vérifier la solvabilité du locataire (situation professionnelle, patrimoine, preuve des revenus).
  • Obtenir les pièces pouvant être demandées au locataire (Décret 2015-1437 05/11/15).
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Comment réagir en cas de loyers impayés ?

Le présent article a pour objectif de suggérer la conduite à tenir en présence d’un locataire qui ne paie pas son loyer.

Les stratégies ne sont pas les mêmes suivant que le bail est un bail à usage d’habitation ou un bail à usage professionnel ou commercial.

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Comment réagir en cas de litige avec une entreprise de bâtiment ?

Le propriétaire d’un bâtiment a de multiples raisons de faire appel à une entreprise de bâtiment.

Que ce soit pour construire, rénover ou réparer, le recours à une entreprise de bâtiment est souvent nécessaire.

Le présent article a pour objectif de suggérer la conduite à tenir en cas de litige avec une entreprise de bâtiment.

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Comment être indemnisé en cas de perte d’ensoleillement ?

Il est fréquent qu’à l’occasion de la construction d’une extension ou d’une surélévation d’un immeuble voisin qu’une construction subisse une perte d’ensoleillement.

La perte d’ensoleillement constitue un préjudice qui peut être réparée sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

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Comment se faire payer en cas de liquidation amiable de la société débitrice ?

Vous avez une créance et la société débitrice a disparu dans le cadre d’une liquidation amiable ?

Dans cette hypothèse, il est possible de se faire payer la créance, non pas par la société mais par le liquidateur amiable à qui l’on reprochera d’avoir clôturé les opérations de liquidateur sans avoir apuré le passif.

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Comment investir en groupe? Comment s’associer pour investir dans l’immobilier ?

Réaliser un investissement immobilier est une opération impactante et qui présente des risques financiers et fiscaux.

La prise de risque peut être considérablement réduite en investissant à plusieurs.

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Comment résilier un bail commercial ?

La résiliation du bail commercial résulte en règle générale de la mise en jeu d’une clause résolutoire prévue au bail ou d’une résiliation judiciaire pour cause d’inexécution par le preneur.

En effet, presque tous les baux commerciaux contiennent aujourd’hui une clause résolutoire qui présente l’avantage de lier le juge dès lors que les conditions de sa mise en jeu sont remplies.

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Comment annuler un cautionnement?

La caution appelée par le créancier dispose de plusieurs arguments pour échapper au paiement du cautionnement ou réduire le montant de la créance garantie.

Parmi les moyens que la caution peut invoquer pour neutraliser le cautionnement, la caution peut invoquer la disproportion de son engagement.

Au terme de l’article L341-4 du Code de la Consommation, un créancier professionnel ne peut se prévaloir d’un contrat de cautionnement lorsque l’engagement était manifestement disproportionné au jour de sa conclusion.

Pour pouvoir bénéficier de la protection prévue par le texte, la caution doit exposer sa situation financière globale au moment de son engagement.

Pour limiter l’efficacité de ce texte, les Banques ont  régulièrement recours à l’argument tiré de la déclaration de patrimoine effectuée par la caution.

En règle générale, et l’expérience le prouve, ce document est rempli avec beaucoup de légèreté, de sorte que beaucoup d’informations manquent souvent.

La Banque, dans ces conditions, invoque le fait que la caution ne peut se prévaloir de l’exception de disproportion au motif qu’elle a fourni des renseignements erronés à l’occasion de la remise du formulaire de déclaration de patrimoine.

Une jurisprudence de la Cour de Cassation est versée à l’appui de l’argumentaire.

Il est possible de combattre cet argument tiré de la déclaration de patrimoine de la caution en replaçant les choses dans leur contexte.

Le principe est que l’exigence de proportionnalité impose au créancier de s’informer sur la situation patrimoniale de la caution, c’est-à-dire l’état de ses ressources, de son endettement et de son patrimoine ainsi que de sa situation personnelle.

La Banque ayant l’obligation de s’informer, il lui appartient de solliciter très clairement les informations dont elle souhaite disposer.

Le simple fait d’inviter la caution à remplir un document est insuffisant et, en cas d’omission d’une information importante (prêt), il conviendra de vérifier si la Banque a formulé une demande de communication de la liste des prêts et si l’omission est la conséquence d’un fait volontaire de la caution.

Toutefois, l’établissement bancaire n’est pas tenu de vérifier en l’absence d’anomalie apparente l’exactitude des informations contenues dans la fiche de renseignement.

C’est sur le terrain de l’anomalie apparente de la déclaration de patrimoine combinée avec l’obligation du créancier de s’informer sur la situation de la caution que la caution peut contester l’argument tiré de la déclaration de patrimoine.

L’appréciation de la disproportion est laissée à l’appréciation souveraine des juges.

Les juges apprécient l’impact financier pour la caution de l’engagement de caution comme s’il était exigible au jour où la caution s’est engagée.

Les juges retiennent la disproportion lorsque le patrimoine et les revenus de la caution au jour de son engagement ne lui permettent pas de faire face à la dette représentée par l’engagement de caution.

Il faut à cet égard rappeler que le cautionnement lorsqu’il a été appelé conduit à la condamnation au paiement de la somme totale due par le débiteur cautionné sans bénéfice de l’échéancier programmé lorsque le prêt a été conclu.

La disproportion est manifeste lorsque le patrimoine de la caution et ses revenus ne lui permettent pas d’absorber cette dette.

La disproportion est retenue si l’engagement excède 50% du patrimoine.

Les juges apprécient également les revenus restant à disposition (reste à vivre) en prenant en compte la charge de remboursement de la dette.

Il est toujours possible de contester l’engagement de caution au moyen d’arguments tirés du droit des contrats et des obligations d’information annuelle des cautions.

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Comment investir à plusieurs ?

Les raisons d’investir à plusieurs sont multiples.

Il peut être question d’investir entre amis, d’investir entre particuliers animés par le désir de réaliser un investissement en commun ou enfin dans le but d’avantager un tiers (compagnon par exemple).

Acheter un immeuble à plusieurs conduit à devoir se poser plusieurs questions.

Tout d’abord, iIl faut identifier la raison et la motivation réelle de l’investissement.

La réponse à cette première question permettra de choisir entre les différents schémas et les montages juridiques possibles.

Le choix du montage juridique le plus approprié devra prendre en considération le mode de financement de l’opération.

  1. Pourquoi investir à plusieurs ?

Les avantages d’un investissement immobilier groupé sont réels.

L’investissement entre particuliers permet d’augmenter la surface financière et donc la taille des projets.

L’investissement à plusieurs permet également de diviser et de mutualiser les risques.

Enfin, l’investissement à plusieurs permet de regrouper des compétences et des énergies dans le cadre d’une même opération tout en se répartissant la charge de travail.

Cela étant, l’investissement à plusieurs doit être minutieusement préparé et les différents risques parfaitement identifiés et anticipés.

En effet, l’investissement à plusieurs présente le risque qu’un investisseur se trouve prisonnier d’une opération alors qu’il souhaite s’en retirer.

La liberté de revendre l’investissement immobilier ou de le transmettre est sérieusement limitée quand cette situation n’a pas été anticipée.

  1. Schémas possibles – Montages juridiques pour un investissement à plusieurs

Il y a plusieurs choix possibles et retenir le schéma approprié demande un travail d’analyse approfondi.

a. Indivision

L’indivision est le schéma juridique par défaut qui s’applique lorsque plusieurs personnes procèdent à un achat immobilier.

Cette situation se rencontre par exemple entre époux, entre concubins mais évidemment s’étend également aux achats réalisés entre particuliers.

L’avantage du régime de l’indivision est son extrême souplesse et l’absence totale de formalisme nécessaire.

L’inconvénient de l’indivision est que son fonctionnement repose pour l’essentiel sur le consentement (souvent unanime) des différents indivisaires.

Les risques de paralysie ou de blocage de l’indivision sont donc très nombreux.

Il faut également indiquer que la sortie de l’indivision est particulièrement complexe en cas de conflit entre indivisaires ou de refus de l’un d’entre eux d’accepter les décisions telles que la signature d’un bail commercial ou la vente de l’immeuble.

La perception des revenus tirés de l’immeuble peut également être un sujet de conflit entre indivisaires.

Les inconvénients de l’indivision (à de rares exceptions) surpassent largement ses avantages.

Il est donc en général suggéré de constituer une société pour réaliser l’investissement à plusieurs.

b. Société

Le choix de la forme juridique de la société est libre.

Il est tout à fait possible de constituer une société de forme commerciale (SARL, SAS) ou une société civile.

L’inconvénient de constituer une société commerciale réside dans le statut social du dirigeant qui, suivant les cas, s’il est majoritaire ou associé égalitaire, disposera d’un très important pouvoir sur la vie de la société mais surtout donnera lieu à la possibilité de la perception d’une rémunération lourdement fiscalisée ( ou a un minimum en l’absence de rémunération).

Cela étant, si le gérant ou le dirigeant est minoritaire, il est possible de prévoir que son mandat s’exercera à titre gratuit et si sa participation est inférieure à 50% des droits de vote, aucun prélèvement ne pourra être réclamé notamment au titre des cotisations sociales.

En général, il est préférable de constituer une société civile.

L’avantage de la société civile est la très grande liberté de rédaction des différentes clauses des statuts.

Le mandat du gérant est en principe gratuit même s’il est associé majoritaire.

L’avantage de la société civile constituée entre particuliers est de permettre de choisir si la SCI sera assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS) ou à l’impôt sur le revenu (IR).

Le choix entre la fiscalité IS ou IR dépend de plusieurs paramètres (importance du montant financé par emprunt, perspective de revente ou de transmission, niveau d’imposition des différents associés).

Il est par ailleurs tout à fait possible de prévoir que les associés de la société civile seront d’autres sociétés civiles ou des personnes morales.

Même si le montage est plus lourd, il peut être parfois très opportun de constituer une société entre particuliers désireux de réaliser un investissement immobilier en évitant tous les inconvénients pouvant surgir dans la vie d’un associé personne physique (décès, incapacité, divorce, liquidation judiciaire).

La rédaction des statuts d’une opération d’investissement entre particuliers est une étape à réaliser avec le plus grand soin.

Les matrices disponibles sur les différents sites proposant la création de sociétés sont en règle générale tout à fait inadaptées et très largement insuffisantes pour prévenir toutes les situations à anticiper dans le cadre de l’investissement entre particuliers.

Il faut veiller tout particulièrement à organiser les conditions d’entrée et de sortie des associés, à créer de la liquidité sur les titres, à protéger les intérêts des minoritaires, à empêcher les dérives des associés majoritaires, à définir les règles de transmission des parts sociales et fixer les conditions d’agrément des nouveaux associés, définir les règles d’évaluation des titres, etc…, prévoir un droit de retrait, anticiper le conflit entre associés, définir les règles de contribution aux pertes, etc…

L’autre avantage de la société civile est qu’elle permet de réaliser un investissement entre particuliers avec une clause dite de tontine ou d’accroissement.

La tontine est en règle générale conseillée entre époux ou entre concubins désireux de se protéger l’un et l’autre en cas de disparition de l’un d’entre eux.

Cela étant, le mécanisme de la tontine peut être utilisé entre des particuliers.

La tontine est un mécanisme qui permet de transférer la propriété des parts sociales d’un associé décédé aux autres sans devoir à supporter d’autre fiscalité que celle des droits d’enregistrement applicable en matière de cession de parts sociales.

La tontine permet de conduire à la réunion de toutes les parts sociales entre les mains d’un seul associé.

La rédaction de la clause de tontine exige l’intervention d’un expert.

  1. Financement de l’investissement à plusieurs

Le choix de la forme sociale a un impact sur la possibilité d’obtenir un financement.

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Comment est imposée la location meublée ?

Les personnes qui donnent en location des locaux meublés sont imposables sur les revenus dégagés par cette activité.

Les propriétaires sont en principe redevables de la contribution économique territoriale.

En règle générale, les locations meublées sont exonérées de TVA.

Plusieurs régimes sont possibles.

L’activité de location meublée correspond aux situations dans lesquelles les contribuables louent des locaux d’habitation meublés et ce quelle que soit la qualité du locataire.

Les locaux doivent contenir tous les éléments mobiliers nécessaires à l’occupation des lieux et permettre l’habitabilité des locaux.

Si la location meublée est accompagnée de prestations de services et si l’activité est majoritairement un louage de services, la déduction des déficits éventuels implique que le contribuable participe personnellement à l’exploitation.

Cette distinction est très importante dans le cadre d’investissements réalisés dans les régions touristiques, les résidences pour étudiants ou les résidences pour personnes âgées.

La qualification de meublé sera retenue si le propriétaire confie la gestion de son bien immobilier à une structure qui prendra en charge la gestion de l’ensemble immobilier.

La location en meublé à titre habituel constitue une activité commerciale.

Les revenus tirés de la location d’un logement meublé sont assujettis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et non celles des revenus fonciers.

Les revenus de locations meublés sont assujettis aux prélèvements sociaux.

Si le propriétaire de l’immeuble est une société passible de l’impôt sur les sociétés, la location en meublée est imposée suivant le régime de l’impôt sur les sociétés.

Il faut préciser que si une société civile assujettie à l’impôt sur le revenu perçoit des revenus issus de la location de locaux meublés, son régime fiscal (IR) peut être remis en cause.

En principe, une tolérance existe pour cette requalification si les revenus tirés des locations meublées n’excèdent pas 10 % des recettes globales de la société civile.

-options fiscales et comptables

L’imposition des produits de location suivant le régime à l’impôt sur le revenu est différent suivant le montant des recettes.

Si les recettes n’excèdent pas 32 900 €, elles sont exonérées de TVA, le bailleur relève au titre de l’impôt sur le revenu au titre du régime dit micro BIC.

Dans ce régime, le bailleur comptabilise directement l’ensemble des revenus bruts de ces recettes.

Les revenus bruts imposables font ensuite l’objet d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 %.

Cet abattement est réputé tenir compte de toutes les charges en ce compris cotisations sociales, amortissements des biens et toute autre dépense.

C’est précisément ce régime qui, compte tenu de sa simplicité et du montant de l’abattement, peut justifier le la proposition faite à un locataire tenu dans le cadre d’une location nue le changement de régime et le placement de la location sous le régime de la location meublée.

Si les recettes sont supérieures à 32.900€ hors TVA, le bailleur relève alors du régime du bénéfice réel.

Il peut s’agir du régime réel simplifié ou du régime réel normal.

Il est possible en relevant du régime micro BIC d’opter pour l’un ou l’autre des régimes de bénéfice réel.

L’option pour le régime simplifié est valable pour deux ans et doit être exercée avant le 1er Février de la fin de la première année.

Dans le cas du régime réel d’imposition, le résultat issu de la location meublée est déterminé dans les conditions classiques en comptabilisant les recettes et les charges.

Les charges admises à déduction sont celles prévues à l’article 39 du CGI.

Le régime réel apporte également l’avantage d’autoriser l’amortissement des biens loués.

L’amortissement est toutefois plafonné à la différence entre le montant des loyers acquis et l’ensemble des autres charges afférentes aux biens loués.

La location en meublé conduit à l’acquisition du statut de loueur en meublé professionnel ou de loueur en meublé non professionnel.

La qualité de loueur professionnel dépend de la satisfaction des trois critères suivants (cumulatifs) :

  • L’un des membres du loyer fiscal est inscrit en cette qualité au registre du commerce et des sociétés
  • Les recettes annuelles de l’activité de l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 €
  • Les recettes issues de la location meublée excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Lorsque qu’une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme loueur non professionnel.

L’intérêt du régime applicable aux loueurs professionnels est que le déficit éventuel dégagé de l’activité de la location de meublé exercé à titre professionnel est imputable sur le revenu global sans limitation.

Il faut cependant que le déficit ne provienne pas d’amortissement exclus des charges déductibles.

Si le revenu global de l’année ne permet pas l’imputation du déficit, celui-ci est reporté successivement pour le revenu global de l’année suivante jusqu’à la sixième année incluse.

Pour les loueurs en meublé non professionnels, les déficits constatés ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature et donc ne s’impute pas sur le revenu global.

Les déficits dégagés par la location en meublé ne s’imputent donc que sur les autres bénéfices générés par cette activité.

TVA

La location en meublée effectuée par un particulier est en principe exonérée de TVA.

En principe, il n’est pas possible d’opter pour le paiement de la TVA de sorte que les loueurs en meublé sont donc privés de la possibilité de déduire la TVA acquittée pour la gestion ou l’équipement du bien loué.

Contribution économique territoriale

En principe, la location en meublé donne lieu au paiement de la contribution économique territoriale.

Il existe des exonérations en faveur de personnes qui louent leur habitation personnelle.

Les exonérations concernent les locations ponctuelles et occasionnelles ou limitées en quantité et en durée.

Prélèvements sociaux

Les loueurs en meublé sont assujettis aux cotisations sociales et soumis à CSG et CRDS au titre des bénéfices dégagés par l’activité.

L’investisseur devra faire son choix en fonction du niveau de ses revenus, de l’existence de travaux d’aménagement en enfin les perspectives annoncées par les locations.