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Etienne CHEVALIER - Avocat du droit immobilierParEtienne CHEVALIER - Avocat du droit immobilier

Comment calculer la valeur d’un usufruit temporaire ?

Valeur de l’usufruit temporaire :

Si l’usufruit n’est pas viager mais fixé pour une durée déterminée (usufruit temporaire), sa valeur fiscale est fixée à 23% de la pleine propriété par période de dix ans (23 % de 0 à 10 ans, 46 % de 11 à 20 ans et 69 % de 21 à 30 ans), dans la limite de la valeur fiscale de l’usufruit viager.

Ce barème fiscal d’évaluation de l’usufruit temporaire est utilisé notamment pour le calcul des droits d’enregistrement, par exemple en cas de donation (article 669 du Code Général des Impôts).

 

Etienne CHEVALIER - Avocat du droit immobilierParEtienne CHEVALIER - Avocat du droit immobilier

Immobilier – Droit de préemption commercial Comment s’exerce le droit de préemption commercial de la commune ? Quel est le sort des biens commerciaux en cas de préemption commercial ?

Le droit de préemption que les communes ont la faculté d’instaurer sur les aliénations à titre onéreux des fonds artisanaux, fonds de commerce, baux commerciaux et terrains portant ou destinés à porter, a pour objectif de leur permettre d’agir en faveur du maintien du commerce de proximité sur leur territoire.

Comment ce droit est-il exercé ? Quelle est la procédure ? Quel est le sort des biens commerciaux ?

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Etienne CHEVALIER - Avocat du droit immobilierParEtienne CHEVALIER - Avocat du droit immobilier

Quels recours pour la victime d’une escroquerie par faux virement ?

Que faire si vous êtes victime d’une arnaque ?

Quels recours en cas d’escroquerie par faux virement ?

Comme se faire indemniser par sa banque en cas de faux virement ?

Votre argent n’est pas forcément perdu !

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Etienne CHEVALIER - Avocat du droit immobilierParEtienne CHEVALIER - Avocat du droit immobilier

Quelles sont les infractions pénales en matière de construction d’une maison individuelle ?

Tout constructeur qui prend en charge la construction d’une maison individuelle est dans l’obligation de se conformer aux règles applicables à ce type de construction.

Le constructeur a l’obligation de proposer un Contrat de Construction de maisons Individuelles (CCMI)

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Etienne CHEVALIER - Avocat du droit immobilierParEtienne CHEVALIER - Avocat du droit immobilier

Comment réduire le coût d’un prêt immobilier ? Comment changer d’assureur ?

Le coût de l’assurance d’un crédit immobilier est souvent très significatif sans pour autant que l’emprunteur ne puisse négocier efficacement le montant de cette couverture imposée par le banquier.

En règle générale, l’emprunteur n’a pas la faculté, lors de la négociation de son prêt, de contester ou discuter le montant de la prime d’assurance adossée à l’opération de crédit.

Depuis le 1er janvier 2018, la situation a changé.

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Etienne CHEVALIER - Avocat du droit immobilierParEtienne CHEVALIER - Avocat du droit immobilier

Quels sont les missions et obligations d’un gestionnaire de biens ? Sur quels fondements sa responsabilité peut être engagée ? Quel recours puis-je exercer en cas de loyers impayés ?

La loi Hoquet du 02/07/1970 régit la profession d’administrateur de biens et prévoit que ces derniers doivent impérativement détenir une carte professionnelle portant la mention Gestion Immobilière.

Cette qualification est délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie sous réserve de la présentation de certains justificatifs à savoir aptitude professionnelle (diplôme ou expérience), garantie financière (110 000 euros minimum), assurance responsabilité civile professionnelle.

Le rôle du gestionnaire de bien est de gérer pour le compte du propriétaire de l’immeuble l’ensemble des actes de gestion locative à savoir notamment :

-estimation de la valeur locative

-diffusion des annonces du bien à louer

-étude des candidats locataires

-établissement et signature des baux

-établissement des états des lieux

-révision des loyers

-recouvrement des loyers

-reversement des loyers

-paiement des charges de copropriétés

-gestion des réparations nécessaires

Le gestionnaire de bien pourra voir sa responsabilité engagée en raison d’une mauvaise exécution de son mandat.

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Etienne CHEVALIER - Avocat du droit immobilierParEtienne CHEVALIER - Avocat du droit immobilier

Que faire en cas d’encaissement frauduleux d’un chèque sans provision ? La responsabilité de la banque peut-elle être engagée ? Comment être indemnisé par la Banque en cas de fraude à l’endos ?

Si un chèque a été encaissé frauduleusement sur votre compte bancaire et que consécutivement à cette manœuvre vous avez été escroqué, vous pouvez engager la responsabilité de votre banque et exiger qu’elle répare le préjudice que vous avez subi.

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Etienne CHEVALIER - Avocat du droit immobilierParEtienne CHEVALIER - Avocat du droit immobilier

Quelles sont les conditions d’une réception judiciaire de travaux ?

La question de la réception de travaux est une question centrale en droit de la construction.

La réception de travaux emporte acceptation des ouvrages réalisés par l’entreprise.

La réception est un acte unilatéral du Maître d’Ouvrage.

Il arrive parfois que le Maître d’Ouvrage refuse de réceptionner et que ce refus soit injustifié.

Les conditions de la réception judiciaire de travaux viennent d’être reprécisées.

Le prononcé de la réception judiciaire suppose que les travaux soient en état d’être reçu sans autre condition.

La Cour de Cassation vient de préciser récemment que si la seule question de prendre en considération est celle du caractère réceptionnable ou non des travaux.

La réponse est parfois précédée d’une expertise de l’état des travaux, précisément pour déterminer la date à laquelle ceux-ci auraient été réceptionnables.

Aucun autre critère ne peut donc être indemnisé pour permettre le prononcé d’une réception judiciaire de travaux (référence arrêt n°1043 du 12/12/2017 pourvoi n°15-27802).

La réception est le point de départ des garanties légales dites de parfaite achèvement biennale et décennale.

Il peut y avoir un intérêt pour l’entreprise à réceptionner ses travaux notamment du fait que l’origine de sa responsabilité est différente suivant que les travaux ont été réceptionnés ou non.

Si l’entreprise estime que les travaux sont en état d’être réceptionné, il lui appartient d’être vigilent à cet égard et provoquer les conditions de la réception de ses travaux.

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Quelles sont les règles applicables aux intérêts légaux ? Comment calculer les intérêts légaux ?

Comment calculer le montant des intérêts légaux ? A partir de quand courent-ils ? A partir de quand les intérêts légaux sont-ils majorés ? Quel est le montant du taux d’intérêt légal ? Peut-on capitaliser les intérêts ?

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Etienne CHEVALIER - Avocat du droit immobilierParEtienne CHEVALIER - Avocat du droit immobilier

Comment faire les comptes entre les concubins ? Comment obtenir le remboursement des dépenses effectuées pour la vie commune en cas de séparation de concubins ? Quel sort pour l’immeuble acheté en commun ?

La contribution des concubins aux charges de la vie commune n’est pas fixée par la loi contrairement au régime du mariage.

Les concubins sont traités comme des célibataires et sont indépendants l’un de l’autre. Cette indépendance rejaillit sur leur vie patrimoniale dans la mesure où les concubins ne doivent pas contribuer aux charges de leur union (Cour de Cass 1ère civ, 11/01/1984).

En principe, au moment de la rupture, le concubin ne peut pas récupérer sa contribution financière en raison du caractère définitif des transferts de fonds entre concubins.

Toutefois, dans le cadre de concubins ayant acquis un bien immobilier en commun, si l’un des concubins prétend avoir contribué au-delà de ses droits indivis, il lui appartient de le prouver. Il pourra ainsi prétendre à une indemnisation et au remboursement.

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