Blog

Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilierParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Protection du patrimoine – Quelles sont les risques lorsque l’une des parties est une société non encore immatriculée ?

Cette situation n’a rien d’exceptionnel mais il est indispensable d’être particulièrement vigilant quant à la rédaction du contrat.

Sur le plan des principes, il est tout à fait possible qu’une société non encore immatriculée s’engage dans le cadre d’un contrat mais, pour être valable, cet engagement doit être accompagné de différentes mentions qui précisent que la société est en cours d’immatriculation, qu’elle est représentée par ses fondateurs ou l’un d’entre eux et surtout qu’à défaut d’immatriculation, les fondateurs seront responsables directement et personnellement des engagements souscrits.

A défaut de respecter ce formalisme, et de prévoir ces mentions, le contrat conclu par une société non immatriculée est tout simplement nul.

Pour contracter, il faut disposer au sens juridique du terme et une société non immatriculée ne dispose pas de la personnalité morale.

Dans ces conditions, le contrat est nul et de nul effet, l’autre partie ne pourra se prévaloir d’aucune de ses dispositions ou en réclamer l’exécution.

Il faut également préciser que dans cette hypothèse la régularisation a posteriori du contrat n’est pas possible.

Si lorsque le contrat a été conclu, la société ne disposait pas de la personnalité morale et donc de la capacité juridique à s’engager, le fait qu’elle acquiert postérieurement cette personnalité morale ne lui permet pas pour autant de couvrir la cause de nullité dont le contrat a été affecté dès l’origine.

En réalité, compte tenu de la nullité consécutive à l’absence d’existence d’une des parties, le contrat n’a jamais été formé de sorte qu’aucune régularisation ne sera jamais possible.

Voir en ce sens :

CASS COM 21 février 2012, pourvoi 20-27630

CASS COM 9 Janvier 2019, pourvoi A17-15.386

 

Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilierParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Comment calculer la valeur d’un usufruit temporaire ?

Valeur de l’usufruit temporaire :

Si l’usufruit n’est pas viager mais fixé pour une durée déterminée (usufruit temporaire), sa valeur fiscale est fixée à 23% de la pleine propriété par période de dix ans (23 % de 0 à 10 ans, 46 % de 11 à 20 ans et 69 % de 21 à 30 ans), dans la limite de la valeur fiscale de l’usufruit viager.

Ce barème fiscal d’évaluation de l’usufruit temporaire est utilisé notamment pour le calcul des droits d’enregistrement, par exemple en cas de donation (article 669 du Code Général des Impôts).

 

Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilierParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Immobilier – Droit de préemption commercial Comment s’exerce le droit de préemption commercial de la commune ? Quel est le sort des biens commerciaux en cas de préemption commercial ?

Le droit de préemption que les communes ont la faculté d’instaurer sur les aliénations à titre onéreux des fonds artisanaux, fonds de commerce, baux commerciaux et terrains portant ou destinés à porter, a pour objectif de leur permettre d’agir en faveur du maintien du commerce de proximité sur leur territoire.

Comment ce droit est-il exercé ? Quelle est la procédure ? Quel est le sort des biens commerciaux ?

Lire la suite

Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilierParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Quels recours pour la victime d’une escroquerie par faux virement ?

Que faire si vous êtes victime d’une arnaque ?

Quels recours en cas d’escroquerie par faux virement ?

Comme se faire indemniser par sa banque en cas de faux virement ?

Votre argent n’est pas forcément perdu !

Lire la suite

Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilierParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Quelles sont les infractions pénales en matière de construction d’une maison individuelle ?

Tout constructeur qui prend en charge la construction d’une maison individuelle est dans l’obligation de se conformer aux règles applicables à ce type de construction.

Le constructeur a l’obligation de proposer un Contrat de Construction de maisons Individuelles (CCMI)

Lire la suite

Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilierParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Comment réduire le coût d’un prêt immobilier ? Comment changer d’assureur ?

Le coût de l’assurance d’un crédit immobilier est souvent très significatif sans pour autant que l’emprunteur ne puisse négocier efficacement le montant de cette couverture imposée par le banquier.

En règle générale, l’emprunteur n’a pas la faculté, lors de la négociation de son prêt, de contester ou discuter le montant de la prime d’assurance adossée à l’opération de crédit.

Depuis le 1er janvier 2018, la situation a changé.

Lire la suite

Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilierParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Quels sont les missions et obligations d’un gestionnaire de biens ? Sur quels fondements sa responsabilité peut être engagée ? Quel recours puis-je exercer en cas de loyers impayés ?

La loi Hoquet du 02/07/1970 régit la profession d’administrateur de biens et prévoit que ces derniers doivent impérativement détenir une carte professionnelle portant la mention Gestion Immobilière.

Cette qualification est délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie sous réserve de la présentation de certains justificatifs à savoir aptitude professionnelle (diplôme ou expérience), garantie financière (110 000 euros minimum), assurance responsabilité civile professionnelle.

Le rôle du gestionnaire de bien est de gérer pour le compte du propriétaire de l’immeuble l’ensemble des actes de gestion locative à savoir notamment :

-estimation de la valeur locative

-diffusion des annonces du bien à louer

-étude des candidats locataires

-établissement et signature des baux

-établissement des états des lieux

-révision des loyers

-recouvrement des loyers

-reversement des loyers

-paiement des charges de copropriétés

-gestion des réparations nécessaires

Le gestionnaire de bien pourra voir sa responsabilité engagée en raison d’une mauvaise exécution de son mandat.

Lire la suite

Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilierParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Que faire en cas d’encaissement frauduleux d’un chèque sans provision ? La responsabilité de la banque peut-elle être engagée ? Comment être indemnisé par la Banque en cas de fraude à l’endos ?

Si un chèque a été encaissé frauduleusement sur votre compte bancaire et que consécutivement à cette manœuvre vous avez été escroqué, vous pouvez engager la responsabilité de votre banque et exiger qu’elle répare le préjudice que vous avez subi.

Lire la suite

Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilierParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Quelles sont les conditions d’une réception judiciaire de travaux ?

La question de la réception de travaux est une question centrale en droit de la construction.

La réception de travaux emporte acceptation des ouvrages réalisés par l’entreprise.

La réception est un acte unilatéral du Maître d’Ouvrage.

Il arrive parfois que le Maître d’Ouvrage refuse de réceptionner et que ce refus soit injustifié.

Les conditions de la réception judiciaire de travaux viennent d’être reprécisées.

Le prononcé de la réception judiciaire suppose que les travaux soient en état d’être reçu sans autre condition.

La Cour de Cassation vient de préciser récemment que si la seule question de prendre en considération est celle du caractère réceptionnable ou non des travaux.

La réponse est parfois précédée d’une expertise de l’état des travaux, précisément pour déterminer la date à laquelle ceux-ci auraient été réceptionnables.

Aucun autre critère ne peut donc être indemnisé pour permettre le prononcé d’une réception judiciaire de travaux (référence arrêt n°1043 du 12/12/2017 pourvoi n°15-27802).

La réception est le point de départ des garanties légales dites de parfaite achèvement biennale et décennale.

Il peut y avoir un intérêt pour l’entreprise à réceptionner ses travaux notamment du fait que l’origine de sa responsabilité est différente suivant que les travaux ont été réceptionnés ou non.

Si l’entreprise estime que les travaux sont en état d’être réceptionné, il lui appartient d’être vigilent à cet égard et provoquer les conditions de la réception de ses travaux.

Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilierParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Quelles sont les règles applicables aux intérêts légaux ? Comment calculer les intérêts légaux ?

Comment calculer le montant des intérêts légaux ? A partir de quand courent-ils ? A partir de quand les intérêts légaux sont-ils majorés ? Quel est le montant du taux d’intérêt légal ? Peut-on capitaliser les intérêts ?

Lire la suite