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Le renouvellement du bail commercial

Le sujet qui sera traité dans le présent article est celui du renouvellement du bail commercial au terme de sa durée contractuelle.

En général, le bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans mais certaines exceptions peuvent exister et des durées plus importantes peuvent être prévues.

Les développements qui vont suivre ne concernent que les baux dont la durée n’a pas excéder 9 ans.

De même, toutes les situations de précarité sont exclues car soumises à d’autres dispositions.

La situation doit être examinée du point de vue du preneur et du point de vue du bailleur. En effet, les situations sont radicalement différentes.

  1. Situation du preneur au terme du bail

Au terme du bail le principe est que le preneur à bail commercial dispose d’un droit au renouvellement du contrat en principe aux clauses et conditions du bail initial (sauf évolution du jeu des indices).

En d’autres termes, il faut tordre le cou à une idée reçue qui est que le preneur se trouverait en situation fragile ou délicate lorsque le bail vient à expiration.

Il arrive fréquemment que les preneurs se voient influencer ou menacer par les bailleurs et que faute d’information les preneurs régularisent des contrats qui auraient pu être évités.

Une fois le terme du bail atteint la situation du preneur est particulièrement confortable.

En effet, la loi prévoit que le terme du bail commercial ne met pas fin à celui-ci et qu’un contrat aux mêmes conditions né immédiatement à la survenance du terme mais cette fois-ci à durée indéterminée.

Dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée et au cas particulier pour un bail commercial, le preneur s’il souhaite mettre un terme au bail, devra respecter un délai de préavis de deux trimestres + le temps restant sur le trimestre en cours (soit au maximum 9 mois).

S’il donne congé, le preneur devra quitter les lieux au terme et il restera évidemment tenu de toutes les obligations durant cette période.

Comme cela sera précisé à l’occasion des développements consacrés à la situation du bailleur, ce dernier ne peut en aucune manière contraindre le preneur à se ré engager dans un nouveau contrat avec échéance triennale.

Si le preneur se ré engage, techniquement il se ré engage pour une durée minimum de 3 ans avec faculté de dénonciation 6 mois avant l’échéance triennale.

Afin d’équilibrer les intérêts du bailleur et du preneur, la loi a prévu que cette situation de précarité ne pouvait durer que 3 ans sans emporter des conséquences.

Si la période de prolongation du bail par tacite reconduction excède la durée de 3 ans, alors lors de renouvellement effectif du bail, le propriétaire (bailleur) pourra invoquer le droit d’augmenter le loyer.

Même si la loi encadre cette faculté, il n’en demeure pas moins que si le preneur a l’intention de se maintenir dans les lieux, il est inutile de laisser le bail se prolonger par tacite reconduction au-delà d’un an ou deux.

En revanche, s’il existe une réelle incertitude quant au fait de rester en situation de pouvoir dénoncer rapidement le bail, cela peut présenter un réel intérêt.

Si au terme du bail le preneur n’a aucun doute sur son intention de poursuivre le contrat aux conditions antérieures alors il lui appartient de prendre l’initiative d’interpeler le bailleur.

Pour de nombreuses raisons, il est préférable de faire appel aux services d’un huissier en le chargeant de remettre au bailleur les documents exigés par la loi en cas de demande de renouvellement du bail commercial par le preneur.

Il s’agit d’un congé avec demande de renouvellement.

Ce congé, une fois remis au bailleur, fait courir plusieurs délais.

Le premier délai est un délai de 3 mois au cours duquel le bailleur a la faculté de faire valoir ses observations.

Si au terme d’un délai de 3 mois le bailleur n’a pas réagit le principe du renouvellement du bail commercial est acquis.

En présence d’une demande de renouvellement du bail commercial émanant du preneur, le bailleur peut :

  • soit accepter le renouvellement aux conditions antérieures
  • soit accepter le renouvellement en espérant une augmentation de loyers
  • soit refuser le renouvellement du bail pour justes motifs
  • soit refuser le renouvellement du bail en offrant une indemnité d’éviction

Chaque sujet mérite un article.

Ce qu’il faut retenir pour l’essentiel c’est qu’au terme du bail le preneur, s’il satisfait aux conditions du renouvellement du bail (exploitation personnelle, exécution réelle), dispose d’un droit effectif au renouvellement de son bail et d’un dispositif législatif conçu en sa faveur.

Le seul point délicat pour un preneur est la situation dans laquelle il se trouve après avoir adressé un congé avec demande de renouvellement au bailleur et que celui-ci lui refuse le renouvellement sans proposer l’indemnité d’éviction.

Si le motif invoqué par le bailleur pour refuser le renouvellement et le paiement d’une indemnité d’éviction est discutable, le preneur dispose d’un délai de 2 ans pour solliciter le paiement de l’éventuelle indemnité d’éviction à laquelle il pense pouvoir prétendre.

Ce délai de 2 ans court à compter du jour où le bailleur a signifié son refus (soit LR AR ou acte d’huissier).

La négociation de sortie du bail commercial est donc relativement simple.

En tout état de cause, le preneur n’a pas à craindre la survenance du terme.

  1. Situation du bailleur au terme du bail

Au terme du bail le bailleur dispose de peu de moyens.

Si de son côté le preneur dispose de droits protégés au renouvellement de son bail, de son côté le bailleur ne dispose d’aucun moyen réel pour forcer le preneur à renouveler son bail.

Si le bailleur adresse, au terme du bail, un congé avec offre de renouvellement à son preneur, celui-ci n’a aucune obligation particulière de répondre.

Si le bailleur souhaite récupérer les lieux il doit le faire au moins 6 mois avant le terme du bail et adresser au locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction.

Ce congé peut également être un refus de renouvellement fondé sur un juste motif (à trouver dans conditions d’exécution du bail).

Si le bailleur n’a pas adressé de congé en temps utile, il doit attendre la décision du preneur.

Comme cela a été indiqué le preneur peut, sans subir de conséquences, rester dans le cadre d’une tacite reconduction au moins pendant 3 ans.

Pendant la période de tacite reconduction le bailleur dispose du pouvoir d’adresser un congé avec refus de renouvellement (juste motif ou indemnité d’éviction).

En revanche, il ne dispose d’aucun moyen pour contraindre le preneur à se ré engager pour une nouvelle durée de 9 ans.

Comme cela a été dit, si le bailleur délivre un congé avec refus de renouvellement pour juste motif et que le preneur ne réagit pas dans le délai de 2 ans pour solliciter le paiement d’une éventuelle indemnité d’éviction, celui-ci est déchu du droit de la réclamer.

***

En conclusion, au terme du bail, les intérêts du preneur sont préservés.

Si celui-ci fait preuve d’inertie ou de laxisme, progressivement la situation s’inverse car le bailleur disposera avec écoulement du temps d’une situation de plus en plus favorable.

Le fait pour le preneur de maintenir le bailleur dans une situation d’expectative quant au renouvellement du bail a plutôt tendance à fragiliser sa situation au fil du temps et particulièrement après l’écoulement d’une durée de 3 ans.

En ce qui concerne le preneur, le point le plus délicat à garder en mémoire est celui du délai pour agir en paiement d’une indemnité d’éviction chaque fois que le refus de renouvellement du bailleur paraît injustifié.

ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Comment se déroule le bornage d’un terrain ?

L’article 646 du Code civil dispose que « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais commun« 

A. Définition de l’action en bornage

L’action en bornage est une action consistant à déterminer par des bornes les limites d’une propriété. Cette action permet en d’autres termes de délimiter la propriété afin de déterminer les parcelles de chacun.

Afin d’avoir une vue d’ensemble de l’action en bornage, il convient de définir les principaux acteurs de ce type d’action et les délais de prescription de cette action en bornage.

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ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Arbre et troubles de voisinage – Comment contraindre son voisin à abattre un arbre ?

  • Sur la distance des plantations par rapport à la limite séparative des parcelles

En application des articles 671 et 672 du Code Civil, une distance minimum de plantation des arbres est à respecter.

671 du CPCP : « Il n’est permis d’avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de la propriété voisine qu’à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants, ou par des usages constants et reconnus et, à défaut de règlements et usages, qu’à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et à la distance d’un demi-mètre pour les autres plantations. Les arbres, arbustes et arbrisseaux de toute espèce peuvent être plantés en espaliers, de chaque côté du mur séparatif, sans que l’on soit tenu d’observer aucune distance, mais ils ne pourront dépasser la crête du mur. Si le mur n’est pas mitoyen, le propriétaire seul a le droit d’y appuyer les espaliers. »

672 du CPC : « Le voisin peut exiger que les arbres, arbrisseaux et arbustes, plantés à une distance moindre que la distance légale, soient arrachés ou réduits à la hauteur déterminée dans l’article précédent, à moins qu’il n’y ait titre, destination du père de famille ou prescription trentenaire. Si les arbres meurent ou s’ils sont coupés ou arrachés, le voisin ne peut les remplacer qu’en observant les distances légales. »

En cas de non-respect de cette distance, il est possible de faire échec à la demande d’abattage du voisin en justifiant de l’acquisition d’une prescription trentenaire courant à compter du jour où les arbres ont dépassé deux mètres de hauteur.

En revanche, la prescription ne peut être opposée lorsque le développement des arbres est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.

  • Sur le trouble de voisinage

Le trouble de voisinage trouve sa base légale dans les articles 1240 à 1244 du Code Civil.

Un arbre peut être à l’origine d’un trouble anormal subi par le voisin.

Le trouble de voisinage est composé de plusieurs types de nuisances pouvant toutes être imputées à la présence des arbres.

Dans les hypothèses pourront être citées à titre d’exemple :

  • risque d’effondrement ou de chute probable
  • création d’une ombre excessive (perte d’ensoleillement)
  • chute de résidus végétaux (feuilles en grand nombre, pollen, substances produites par l’arbre tilleul)
  • dommages causés par le développement du système racinaire (obturation de réseau d’évacuation, déformation du sol, soulèvement du revêtement bitumé ou des installations du voisin type terrasse, margelle de piscine, voie d’accès aménagée)

Sur le fondement du trouble de voisinage, il est donc possible de demander la suppression et l’abattage d’un arbre dès lors que celui-ci est à l’origine d’un dommage anormal ou n’étant pas la conséquence normale et/ou prévisible de l’occupation des parcelles voisines de celles occupées par la victime.

  • Moyens de preuve à fournir pour obtenir l’abattage d’un arbre

En matière de recours entre voisins, il appartient à celui qui prétend disposer du droit de solliciter l’abattage d’un arbre de justifier de la recevabilité de ses prétentions.

En ce qui concerne la violation de la distance légale de plantation, il faut établir l’âge des arbres (et la distance).

Cette preuve peut être faite par tout moyen sachant que le développement d’un arbre permet de dater avec une précision relative son âge.

Il peut subsister une certaine approximation puisque la prescription ne commence à courir qu’à partir du moment où l’arbre a atteint deux mètres de hauteur et que le temps nécessaire pour atteindre cette hauteur ne peut évidemment pas être déterminé avec une précision scientifique.

La vitesse de croissance dépend de l’essence et des conditions climatiques. On peut toutefois considérer que lorsqu’il est planté l’arbre mesure entre 60 cm et 1 mètre et qu’il lui faut entre 5 et 10 ans pour atteindre la taille de 2 mètres.

En ce qui concerne la preuve du trouble de voisinage, il faut établir l’existence d’un trouble d’une gravité suffisante pour pouvoir être considéré comme « anormal » au regard des inconvénients normaux de voisinage.

Les moyens de preuve peuvent être des clichés photographiques, des constats d’huissier ou un rapport d’expertise (contradictoire ou non).

La position actuelle de la Cour de Cassation en matière de contrôle du respect du principe du contradictoire en matière d’expertise porte non pas sur les conditions de réalisation de l’expertise (contradictoire ou non) mais sur la possibilité de débattre contradictoirement des conclusions de l’expert au cours de l’instance à l’occasion de laquelle le rapport non contradictoire est versé aux débats (voir en ce sens Cass. Civ. 17/04/2008 n°07-16824, Cass. Civ. 08/09/2011 n°10-19919, Cass. Civ 2e 07/09/2017 n°16-15531).

Ce principe a d’ailleurs été assoupli et la Cour de Cassation 3ème Civ dans un  Arrêt du 15/11/2018 n°16-26672, a indiqué « ne viole pas le principe de contradiction, le juge qui se fonde sur le rapport d’expertise judiciaire établi lors d’une instance antérieur et sur le rapport d’expertise établi unilatéralement à la demande d’une partie dès lors que ces éléments ont été soumis à la libre discussion des parties ».

Dès lors que la partie à laquelle on oppose le rapport non contradictoire est en mesure d’en contester les termes et les avis exprimés, un rapport non contradictoire peut parfaitement être produit et pris en compte. Ce rapport peut à lui seul constituer le fondement de la décision du juge (Cour de Cassation 15/11/2018).

L’expert en charge des opérations devra se prononcer sur l’âge de l’arbre litigieux, sur son état général (état sanitaire, état physiologique et état mécanique).

A l’issue de son rapport, l’expert devra donner son avis sur les mesures spécifiques à prendre (réduction hauteur, abatage et sous quel délai).

  • Préjudice indemnisable

Outre les mesures destinées à mettre un terme définitif aux troubles éprouvés il est possible de solliciter la condamnation des voisins à des dommages et intérêts ayant vocation à réparer le préjudice que vous avez subi depuis l’acquisition de votre immeuble.

Ces préjudices sont sur le plan matériel composés des privations de jouissance et des sujétions dont les conséquences dommageables accumulées caractérisent un trouble anormal de voisinage. Le préjudice correspond également aux frais futurs de remise en état éventuels.

Je suis à votre disposition pour vous accompagner dans les différentes démarches à mener.

E.CHEVALIER

Avocat en Droit Immobilier

ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Comment faire baisser les impôts sur les revenus fonciers ?

La question revient souvent et elle a pour origine une mauvaise anticipation de l’évolution d’un investissement immobilier fiscalisé à l’impôt sur le revenu (détention directe ou SCI IR).

Nous examinerons successivement la genèse du problème et les solutions disponibles.

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ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Assurance perte d’exploitation et COVID 19

Si votre entreprise a souscrit une police d’assurance pour perte d’exploitation, il est vraisemblable qu’elle parviendra à être indemnisée des pertes d’exportation consécutives à l’épidémie du COVID 19.

Si votre entreprise était locataire de ses bureaux et qu’elle a dû arrêter son activité en raison des mesures administratives prises par le gouvernement, il est possible de contester l’obligation d’avoir à payer le loyer pendant la période de confinement.

En ce qui concerne l’assurance pertes d’exploitation, les conséquences de la fermeture ou de l’arrêt d’activité peuvent être indemnisées par l’assureur.

Si la police exclut les pertes d’exploitation consécutives à une pandémie, il ne sera pas possible de contraindre une assurance à indemniser les pertes d’exploitation (a priori).

Cela étant, compte-tenu des incitations gouvernementales, il n’est pas exclu que votre assureur accepte de verser spontanément une indemnité.

En l’absence de clause visant explicitement les pertes d’exploitation consécutives à une pandémie et excluant la garantie, les pertes d’exploitation consécutives à l’épidémie paraissent remplir les conditions de mise en œuvre de la garantie de l’assureur pertes d’exploitation.

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ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Annulation ou suppression des Loyers commerciaux en raison du virus – Obligation de payer les loyers commerciaux pendant la période de crise sanitaire

Le bail commercial est un contrat spécial régi par la Loi (Art l 145 -1 et suivants code de commerce).

Ce contrat reste évidemment soumis à toutes les règles communes à tous les contrats (articles 1101 et suivants du code civil).

Ces règles communes concernent les conditions de formation du contrat, les conditions relatives à son exécution (notamment la force obligatoire du contrat) et enfin les sanctions de l’inexécution du contrat.

La question posée est celle de savoir si pendant la crise sanitaire les loyers pourraient être supprimés définitivement ou si leur paiement pourrait être simplement suspendu en attendant la sortie de crise.

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ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Comment éviter la résiliation du bail commercial ?

Lorsque le preneur à bail commercial est défaillant dans le paiement de ses loyers, le bailleur peur prendre l’initiative d’engager contre lui une procédure de résiliation du bail.

Cette procédure débute par la délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire et, à défaut de règlement des causes de commandement dans le délai d’un mois, le bailleur peut prendre l’initiative de saisir le juge pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire.

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ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Comment expulser un locataire ?

Pour contraindre un locataire à quitter les lieux, la Loi autorise le bailleur à délivrer un congé dans les cas suivants :

  • Congé pour reprise des lieux
  • Congé pour vendre
  • Congé pour motif légitime et sérieux

Ces congés ne peuvent être délivrés que pour le terme du bail et en respectant un préavis.

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ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Quelles sont les pièces à fournir lors de la signature d’un bail commercial ?

Preneur

Si personne physique

  • Carte d’identité
  • Livret de famille
  • Contrat de mariage

Si personne morale

  • Extrait Kbis de moins de 3 mois
  • Statuts à jour

Bailleur

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ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Comment le bailleur peut renouveler le bail commercial ?

A l’échéance du bail, si le bailleur souhaite renouveler le bail, il lui appartient de prendre l’initiative de délivrer un congé avec offre de renouvellement au preneur.

Ce congé est donné par huissier à la demande du bailleur.

L’intérêt pour le bailleur de proposer le renouvellement du bail est de permettre de réengager le preneur pour un nouveau bail de 9 ans aux conditions antérieures.

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