Baux commerciaux – la révision du loyer

ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Baux commerciaux – la révision du loyer

Au premier rang des obligations qui incombent au preneur trône logiquement le paiement du loyer. Si les parties tombent d’accord sur le loyer initial lors de la conclusion du contrat (faute de quoi le contrat serait nul pour absence de consentement), il n’est pas pour autant figé durant toute la durée de la relation contractuelle. Ce loyer va bien évidemment évoluer, soit parce que les parties l’ont prévu, soit par l’effet de la révision triennale.

A) La révision du loyer en cours de bail

1) Mécanisme de la révision triennale

Le montant du loyer peut être révisé tous les 3 ans. Cette faculté légale est d’ordre public, et peut être invoquée tant par le bailleur que le preneur.

Celui qui y a le plus intérêt peut faire une proposition de réajustement à l’autre, qui l’accepte ou la refuse. En cas de refus, le preneur ou le bailleur, selon celui qui est à l’origine de la demande, peut saisir le TGI qui va fixer lui-même le montant du loyer révisé en fonction de la valeur locative (Article L. 145-33 du Code de commerce).

Toutefois, pour que le locataire puisse obtenir une diminution du loyer, il est nécessaire que les facteurs locaux de commercialité aient entraîné à eux seuls une diminution de la valeur locative de l’immeuble d’au moins 10 % (Article L. 145-38 du Code de commerce).

Cette limite ne se retrouve pas lorsque le bailleur souhaite obtenir une évolution du loyer à la hausse. En revanche, l’augmentation du loyer est plafonnée à l’évolution de l’indice ILC durant les trois dernières années.

Il existe néanmoins plusieurs hypothèses de déplafonnement :

  • Modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce
  • En fonction de la nature du bien loué (terrains nus, locaux à usage exclusif de bureaux, locaux monovalents)
  • Une déspécialisation est intervenue entre temps
  • Le locataire procède à une sous-location
  • Le bail a été tacitement prorogé au-delà de douze années

Depuis la loi PINEL, le loyer déplafonné est lui-même plafonné, sauf pour les locaux à usage exclusif de bureaux, les locaux monovalents et lorsque le bail a été tacitement prorogé au-delà de 12 années.

L’article L. 145-34, alinéa 4, du Code de commerce dispose en effet que :

« En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».

Voilà ce qui se cache derrière l’expression « plafonnement du déplafonnement ».

Exemple chiffré :

Loyer annuel 2014 : 20 000

Valeur locative 2015 : 30 000

Loyer déplafonné maximum pour 2015 : 20 000 X 10 % = 22 000

Loyer déplafonné maximum pour 2016 : 22 000 X 10 % = 24 200

2) Clause d’échelle mobile

Il s’agit d’une clause qui va faire varier le loyer en fonction d’un indice et d’une périodicité choisis par les parties. Cette clause présente un caractère automatique, en ce sens qu’il n’est pas nécessaire de saisir le juge pour qu’elle produise ses effets.

Le choix de l’indice est important, dans le sens où s’il n’est pas valable, la clause de variation sera nulle. Le loyer sera donc fixe.

Les indexations fondées sur le SMIC, ou de manière générales sur l’évolution générale des prix sont interdites. La pratique révèle que la majorité des baux commerciaux prévoit une indexation sur l’indice des loyers commerciaux.

Finalement, l’objectif d’une telle clause est de permettre une révision du loyer sans attendre la révision triennale, mais cette clause n’a pas pour effet d’écarter le mécanisme légal et d’ordre public de la révision triennale.

Attention : Si par le jeu de cette échelle mobile, le loyer a augmenté de plus de 25 % par rapport au dernier loyer fixé contractuellement voire judiciairement, le locataire ou le bailleur peut en demander la révision pour ramener ou porter le loyer à la valeur locative (Article L. 145-39 du Code de commerce).

3) Clause de recettes

La clause de recettes permet de faire varier le loyer en fonction du chiffre d’affaires du locataire. L’intérêt pour le locataire est de payer un loyer toujours modéré en fonction de sa situation financière, tandis que l’intérêt du bailleur est de percevoir des loyers plus élevés si l’affaire du preneur fonctionne.

A la différence de la clause d’échelle mobile, l’évolution du loyer de plus de 25 % par rapport au dernier loyer fixé contractuellement voire judiciairement ne permet pas au locataire ou bailleur d’en demander la révision pour le voir ramené ou porté à la valeur locative.

B) La révision du loyer en cas de renouvellement du bail

Lorsque les parties sont d’accord, elles peuvent fixer librement le loyer du bail à renouveler. Ce n’est qu’à défaut d’accord qu’il convient de se référer aux règles applicables à la révision triennale.

Ainsi, à défaut d’accord, le juge doit fixer la valeur du loyer du bail à renouveler en fonction de la valeur locative, laquelle se détermine au regard des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Encore une fois, le loyer peut être plafonné en fonction de l’évolution de l’indice rapportée au prix originaire fixé dans le bail (ce qui par principe correspond à une évolution de l’indice sur une période de neuf ans), tandis que le déplafonnement est prévu dans les mêmes hypothèses que celles visées dans la partie consacrée à la révision triennale.

Également, le plafonnement du déplafonnement prévu par la loi PINEL a également vocation à s’appliquer en matière de renouvellement du bail, sauf pour les locaux à usage exclusif de bureaux, les locaux monovalents et les baux d’une durée de plus de 12 ans.

Exemple chiffré :

Au 1er janvier 2015 la valeur locative est fixée à 9 000 €

Le dernier loyer payé au 1er janvier 2014 est de 7 200 €

Le bailleur doit facturer le loyer du bail renouvelé de la manière suivante :

Au premier janvier 2015 : 7 200 X 10 % = 7 920

Au premier janvier 2016 : 7 920 X 10 % = 8 712

Au premier janvier 2017 : 8 712 + le solde = 9 000.

Ce « déplafonnement en escaliers » présente un risque sérieux pour le bailleur, puisque le loyer est susceptible de ne jamais atteindre la valeur locative.

Pour remédier à ce risque, il faut rappeler que les dispositions de l’article L. 145-34 du Code de commerce ne sont pas d’ordre public. Il est donc possible d’y déroger en insérant dans le bail une clause précisant qu’à l’occasion du renouvellement, le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative et que les parties écartent expressément l’application de la règle du « déplafonnement en escalier », encore appelé règle du « plafonnement du déplafonnement ».

À propos de l’auteur

Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Je conseille des professionnels de l'immobilier dans le cadre d'acquisition et de cession d'immeubles. J'accompagne également des clients particuliers désireux de se constituer un patrimoine solide, générateur de revenus réguliers grâce à des investissements ciblant des immeubles de rapport ou des supports destinés à être mis en valeur et exploités. Mon goût personnel et ma formation professionnelle m'ont conduit à développer une compétence particulière en matière de résolution amiable de situations litigieuses ou conflictuelles. J'interviens régulièrement à l'occasion de conflits entre associés ou entre indivisaires. Mes clients apprécient mon sens de l'organisation, mon implication dans les dossiers et la création d'une relation construite sur la confiance.