Baux commerciaux – La fin de l’interdiction du droit de résiliation triennale du preneur

ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Baux commerciaux – La fin de l’interdiction du droit de résiliation triennale du preneur

Depuis la loi PINEL du 18 juin 2014, le bailleur ne peut plus priver le preneur de sa possibilité de résilier le bail au terme d’une période triennale par l’insertion d’une clause (Article L145-4 du Code de commerce). Désormais, le preneur peut, par simple lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, adresser son congé au bailleur à l’issue d’une période triennale.

Avant l’entrée en vigueur de cette loi, le bailleur pouvait insérer dans le bail une clause privant le preneur de sa faculté de lui donner congé au terme d’une période triennale.

Cette clause était insérée au terme d’une négociation entre le preneur et bailleur, et présentait des avantages réciproques.

Si le bailleur se sentait rassuré d’avoir un locataire pour neuf années à venir, et pouvait ainsi entreprendre des travaux en toute sérénité, l’insertion de cette clause était également l’occasion pour le preneur de négocier un loyer plus faible, ce qui est une forme de participation du bailleur aux coûts des travaux.

En souhaitant améliorer la situation du locataire, la loi PINEL a finalement créé une instabilité du locataire, instabilité qui a pour effet direct d’inciter le bailleur à ne pas prendre en charge certains travaux lorsque le locataire entre dans les lieux par crainte de voir son locataire lui donner congé au terme de la première période triennale.

Le preneur se trouve donc privé du financement d’une partie de ses travaux par le bailleur.

Toutefois, cette interdiction n’est pas absolue, et ne s’applique pas aux baux dont la durée est supérieure à neuf ans.

Ces baux de « longue durée » pourraient donc permettre, par l’établissement d’une clause interdisant au preneur de délivrer congé au bailleur avant la fin du bail, de rassurer le bailleur quant au risque de départ rapide de son locataire, et partant de l’inciter à prendre à sa charge certains travaux spécifiques. Corrélativement, le preneur pourrait négocier un loyer plus faible.

Néanmoins, le preneur ne doit pas perdre de vue que ces baux de plus de neuf ans entrainent, lors de leur renouvellement, un déplafonnement limité à 10 % du loyer payé l’année précédente.

À propos de l’auteur

Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Je conseille des professionnels de l'immobilier dans le cadre d'acquisition et de cession d'immeubles. J'accompagne également des clients particuliers désireux de se constituer un patrimoine solide, générateur de revenus réguliers grâce à des investissements ciblant des immeubles de rapport ou des supports destinés à être mis en valeur et exploités. Mon goût personnel et ma formation professionnelle m'ont conduit à développer une compétence particulière en matière de résolution amiable de situations litigieuses ou conflictuelles. J'interviens régulièrement à l'occasion de conflits entre associés ou entre indivisaires. Mes clients apprécient mon sens de l'organisation, mon implication dans les dossiers et la création d'une relation construite sur la confiance.