Bailleur ou preneur : à qui incombe la charge des travaux de mise en conformité ?

ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Bailleur ou preneur : à qui incombe la charge des travaux de mise en conformité ?

Lois et règlements imposent un certain nombre de dispositions obligatoires pour l’exercice des activités commerciales. Aussi, quand l’administration opère un contrôle et ordonne la réalisation de certains travaux (accessibilité des personnes handicapées par exemple) sous peine de fermer le commerce, qui du bailleur ou du preneur doit prendre à sa charge les travaux ?

A ce jour, aucune disposition législative n’attribue expressément la charge des travaux de mise en conformité à l’une ou l’autre des parties. L’article 1719-2 du code civil dispose que le bailleur est tenu « d’entretenir cette chose en l’état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ». Cette règle n’est néanmoins pas d’ordre public : le principe est donc celui de la liberté contractuelle.

Il faut ainsi distinguer trois cas de figure :

• Une clause est insérée dans le bail commercial attribuant expressément la prise en charge des travaux de mise en conformité, limitativement énumérés, à la charge du preneur. dans ce cas, le preuneur est tenu de les exécuter sans pouvoir prétendre à une indemnité du bailleur.

• Une clause générale est prévue dans le bail et met à la charge du preneur tous les travaux ordonnés par l’administration. Dans ce cas, le preneur est tenu d’exécuter son obligation contractuelle sans pouvoir prétendre à une aide financière de la part du bailleur.

• Aucune clause relative aux travaux de mise en conformité ou aux injonctions de l’administration n’est prévue. Alors, en application de l’article 1719-2 du code civil, les travaux sont à la charge du bailleur. En ce sens, la troisième chambre civile de la cour de cassation a rendu un arrêt le 15 juin 2010 dans lequel elle estime qu’à défaut de stipulation prévoyant expressément le contraire, les travaux ordonnés par l’administration sont à la charge du bailleur lequel est tenu de supporter la mise en conformité des lieux à leur destination contractuelle. Le locataire peut donc demander à son bailleur par lettre recommandée avec avis de réception l’exécution de son obligation de mise en conformité. A défaut de réponse satisfaisante de la part de ce dernier, une action en justice peut être intentée sur le fondement de l’article 1144 du code civil par lequel le preneur est en droit d’obtenir la réalisation des travaux aux frais du du bailleur.

Autrement dit, le principe est que ces travaux sont à la charge du bailleur mais les parties peuvent en convenir autrement par une clause insérée au bail pour certains travaux spécifiquement visés.

En cas de non respect de son obligation, le bailleur peut être tenu responsable du préjudice causé au preneur (perte d’exploitation par exemple).

Dans l’hypothèse où les travaux sont effectués, s’il s’avère que lesdits travaux ont eu un impact favorable sur l’activité commerciale du locataire, le bailleur est en droit de demander le déplafonnement du loyer. Cette demande pourra néanmoins être refusée par le locataire. Au contraire, une augmentation importante des charges du bail pourra justifier une demande de déplafonnement du loyer.