Lois et règlements imposent un certain nombre de dispositions obligatoires pour l’exercice des activités commerciales. Aussi, quand l’administration opère un contrôle et ordonne la réalisation de certains travaux (accessibilité des personnes handicapées par exemple) sous peine de fermer le commerce, qui du bailleur ou du preneur doit prendre à sa charge les travaux ?
A ce jour, aucune disposition législative n’attribue expressément la charge des travaux de mise en conformité à l’une ou l’autre des parties. L’article 1719-2 du code civil dispose que le bailleur est tenu « d’entretenir cette chose en l’état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ». Cette règle n’est néanmoins pas d’ordre public : le principe est donc celui de la liberté contractuelle.
Il faut ainsi distinguer trois cas de figure :
Autrement dit, le principe est que ces travaux sont à la charge du bailleur mais les parties peuvent en convenir autrement par une clause insérée au bail pour certains travaux spécifiquement visés.
En cas de non respect de son obligation, le bailleur peut être tenu responsable du préjudice causé au preneur (perte d’exploitation par exemple).
Dans l’hypothèse où les travaux sont effectués, s’il s’avère que lesdits travaux ont eu un impact favorable sur l’activité commerciale du locataire, le bailleur est en droit de demander le déplafonnement du loyer. Cette demande pourra néanmoins être refusée par le locataire. Au contraire, une augmentation importante des charges du bail pourra justifier une demande de déplafonnement du loyer.
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