Bail commercial, situation des parties en cas de tacite reconduction

ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Bail commercial, situation des parties en cas de tacite reconduction

En matière de baux commerciaux, lorsqu’aucune des parties ne se manifeste à l’échéance du bail (en général 9 ans), il convient de parler de tacite reconduction.

La situation est la suivante  : Le bail commercial arrivé à son terme est reconduit par tacite reconduction si le bailleur n’a pas donné congé au preneur ou si le preneur n’a pas fait de demande de renouvellement.

La question se pose de savoir si les parties sont en présence d’un nouveau bail ou si le bail initial se prolonge au-delà du terme fixé au contrat.

– L’ancien article L 145-9 du code de commerce disposait que lorsque le bail initial arrivait à son terme sans que le bailleur ait délivré un congé ou que le locataire ait formulé une demande de renouvellement, le bail se poursuivait par tacite reconduction au-delà du terme fixé, alors que  aux dispositions de l’article 1738 du code civil selon lequel si le locataire reste et est laissé en possession à l’expiration du bail, il s’opère un nouveau bail à durée indéterminée.

Au vu de cet article il s’opérait donc en cas de tacite reconduction un nouveau bail à durée indéterminée.

Ces dispositions étaient contraires à une jurisprudence constante en la matière aux termes de laquelle la poursuite du bail commercial après l’arrivée du terme n’entraîne pas la conclusion d’un nouveau contrat.

– Loi n°2012-387 du 22 Mars 2012 relative à la simplification du droit et à l’allègement des démarches administratives a modifié les dispositions les deux premiers alinéas de l’article L 149-5 du code commerce.

Désormais l’article L 149-5 du code de commerce modifié ne fait plus référence à l’article 1738 du Code civil et dispose qu’à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé au contrat.

Par ailleurs il est précisé qu’en cas de tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

– Aujourd’hui la situation est donc claire : En cas de tacite reconduction il n’y a donc pas de nouveau contrat, le bail initial est reconduit et devient à durée indéterminée.

Les conséquences sont importantes dans la mesure où à défaut de nouveau contrat, l’intégralité des clauses et conditions du bail initial reste applicable.

Pour le preneur l’inertie est dangereuse.

Il est placé dans une situation d’incertitude juridique et un congé peut lui être adressé à tout moment (ce qui fragilise sa situation s’il souhaite vendre son fonds).

En outre, si la tacite reconduction se prolonge au-delà de trois années après la date de fin du bail (on parle aussi de terme du bail)  la règle du plafonnement ne s’appliquera pas au bail renouvelé après cette période.

Il risque donc une aggravation des conditions du bail par majoration du loyer, lequel sera fixé par référence aux loyers du voisinage.

Pour le bailleur, la situation est inverse.

Il a clairement intérêt à attendre car le temps joue pour lui.

Moralité : le preneur doit surveiller son agenda et faire auditer son bail pour connaître la stratégie à retenir, mais il a tout intérêt à prendre les devants et demander le renouvellement de son bail. La demande de renouvellement se fait par huissier (la LRAR est sans aucune valeur).