Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilierParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Comment investir à plusieurs ?

Les raisons d’investir à plusieurs sont multiples.

Il peut être question d’investir entre amis, d’investir entre particuliers animés par le désir de réaliser un investissement en commun ou enfin dans le but d’avantager un tiers (compagnon par exemple).

Acheter un immeuble à plusieurs conduit à devoir se poser plusieurs questions.

Tout d’abord, iIl faut identifier la raison et la motivation réelle de l’investissement.

La réponse à cette première question permettra de choisir entre les différents schémas et les montages juridiques possibles.

Le choix du montage juridique le plus approprié devra prendre en considération le mode de financement de l’opération.

  1. Pourquoi investir à plusieurs ?

Les avantages d’un investissement immobilier groupé sont réels.

L’investissement entre particuliers permet d’augmenter la surface financière et donc la taille des projets.

L’investissement à plusieurs permet également de diviser et de mutualiser les risques.

Enfin, l’investissement à plusieurs permet de regrouper des compétences et des énergies dans le cadre d’une même opération tout en se répartissant la charge de travail.

Cela étant, l’investissement à plusieurs doit être minutieusement préparé et les différents risques parfaitement identifiés et anticipés.

En effet, l’investissement à plusieurs présente le risque qu’un investisseur se trouve prisonnier d’une opération alors qu’il souhaite s’en retirer.

La liberté de revendre l’investissement immobilier ou de le transmettre est sérieusement limitée quand cette situation n’a pas été anticipée.

  1. Schémas possibles – Montages juridiques pour un investissement à plusieurs

Il y a plusieurs choix possibles et retenir le schéma approprié demande un travail d’analyse approfondi.

a. Indivision

L’indivision est le schéma juridique par défaut qui s’applique lorsque plusieurs personnes procèdent à un achat immobilier.

Cette situation se rencontre par exemple entre époux, entre concubins mais évidemment s’étend également aux achats réalisés entre particuliers.

L’avantage du régime de l’indivision est son extrême souplesse et l’absence totale de formalisme nécessaire.

L’inconvénient de l’indivision est que son fonctionnement repose pour l’essentiel sur le consentement (souvent unanime) des différents indivisaires.

Les risques de paralysie ou de blocage de l’indivision sont donc très nombreux.

Il faut également indiquer que la sortie de l’indivision est particulièrement complexe en cas de conflit entre indivisaires ou de refus de l’un d’entre eux d’accepter les décisions telles que la signature d’un bail commercial ou la vente de l’immeuble.

La perception des revenus tirés de l’immeuble peut également être un sujet de conflit entre indivisaires.

Les inconvénients de l’indivision (à de rares exceptions) surpassent largement ses avantages.

Il est donc en général suggéré de constituer une société pour réaliser l’investissement à plusieurs.

b. Société

Le choix de la forme juridique de la société est libre.

Il est tout à fait possible de constituer une société de forme commerciale (SARL, SAS) ou une société civile.

L’inconvénient de constituer une société commerciale réside dans le statut social du dirigeant qui, suivant les cas, s’il est majoritaire ou associé égalitaire, disposera d’un très important pouvoir sur la vie de la société mais surtout donnera lieu à la possibilité de la perception d’une rémunération lourdement fiscalisée ( ou a un minimum en l’absence de rémunération).

Cela étant, si le gérant ou le dirigeant est minoritaire, il est possible de prévoir que son mandat s’exercera à titre gratuit et si sa participation est inférieure à 50% des droits de vote, aucun prélèvement ne pourra être réclamé notamment au titre des cotisations sociales.

En général, il est préférable de constituer une société civile.

L’avantage de la société civile est la très grande liberté de rédaction des différentes clauses des statuts.

Le mandat du gérant est en principe gratuit même s’il est associé majoritaire.

L’avantage de la société civile constituée entre particuliers est de permettre de choisir si la SCI sera assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS) ou à l’impôt sur le revenu (IR).

Le choix entre la fiscalité IS ou IR dépend de plusieurs paramètres (importance du montant financé par emprunt, perspective de revente ou de transmission, niveau d’imposition des différents associés).

Il est par ailleurs tout à fait possible de prévoir que les associés de la société civile seront d’autres sociétés civiles ou des personnes morales.

Même si le montage est plus lourd, il peut être parfois très opportun de constituer une société entre particuliers désireux de réaliser un investissement immobilier en évitant tous les inconvénients pouvant surgir dans la vie d’un associé personne physique (décès, incapacité, divorce, liquidation judiciaire).

La rédaction des statuts d’une opération d’investissement entre particuliers est une étape à réaliser avec le plus grand soin.

Les matrices disponibles sur les différents sites proposant la création de sociétés sont en règle générale tout à fait inadaptées et très largement insuffisantes pour prévenir toutes les situations à anticiper dans le cadre de l’investissement entre particuliers.

Il faut veiller tout particulièrement à organiser les conditions d’entrée et de sortie des associés, à créer de la liquidité sur les titres, à protéger les intérêts des minoritaires, à empêcher les dérives des associés majoritaires, à définir les règles de transmission des parts sociales et fixer les conditions d’agrément des nouveaux associés, définir les règles d’évaluation des titres, etc…, prévoir un droit de retrait, anticiper le conflit entre associés, définir les règles de contribution aux pertes, etc…

L’autre avantage de la société civile est qu’elle permet de réaliser un investissement entre particuliers avec une clause dite de tontine ou d’accroissement.

La tontine est en règle générale conseillée entre époux ou entre concubins désireux de se protéger l’un et l’autre en cas de disparition de l’un d’entre eux.

Cela étant, le mécanisme de la tontine peut être utilisé entre des particuliers.

La tontine est un mécanisme qui permet de transférer la propriété des parts sociales d’un associé décédé aux autres sans devoir à supporter d’autre fiscalité que celle des droits d’enregistrement applicable en matière de cession de parts sociales.

La tontine permet de conduire à la réunion de toutes les parts sociales entre les mains d’un seul associé.

La rédaction de la clause de tontine exige l’intervention d’un expert.

  1. Financement de l’investissement à plusieurs

Le choix de la forme sociale a un impact sur la possibilité d’obtenir un financement.

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Comment louer en meublé ?

Louer en meublé un immeuble à usage d’habitation présente d’indéniables avantages.

Le premier avantage réside dans le fait que le bail est théoriquement conclu pour une durée d’un an de sorte que le congé pour vendre permet de mettre un terme au bail assez rapidement.

Lorsque la location est conclue pour une durée d’un an, les motifs de résiliation du bail au terme sont les mêmes que ceux susceptibles d’être invoqués dans le cadre de la location nue.

Au plan fiscal, la location meublée obéit à un régime très différent du régime de la location nue.

La location de meublé à titre habituel est considérée fiscalement comme une activité commerciale.

Les régimes d’impositions de meublé présentent des avantages par rapport à l’imposition des revenus fonciers.

Les régimes d’imposition parmi lesquels le propriétaire bailleur pourra choisir sont (micro-bic, auto-entrepreneur, régime simplifié ou régime normal).

L’imposition dépend en général du chiffre d’affaires de l’année n-1.

La location en meublée permet également de bénéficier du statut de loueur professionnel ou de loueur non professionnel.

Compte tenu de ces avantages, il peut-être avantageux de transformer des baux de location nue en baux meublés.

Comme tout contrat, le contrat de bail peut être résilié d’un commun accord entre les parties (bailleur et locataire).

Rien n’interdit de substituer un contrat de bail meublé à un contrat de location nu.

La situation juridique du locataire est globalement tout à fait comparable à celle résultant de la signature d’un bail de location nue sous la réserve de la possibilité de donner congé plus facilement.

Pour parvenir à convaincre le locataire d’accepter la modification du régime de la location, il est possible de souscrire des engagements spécifiques tels que la promesse de ne pas délivrer congé avant un délai donné.

Le locataire doit trouver son intérêt au changement de régime juridique. Les équipements d’un logement meublé peuvent déterminer le consentement du locataire.

Le logement en meublé doit, en effet, comporter a minima les éléments précisés par le décret 2015 – 981 du 31 Juillet 2015.

La liste dressée par le décret n’est pas exhaustive de sorte que l’amélioration du niveau d’équipement et de confort du logement peuvent constituer un argument de nature à convaincre le locataire d’accepter l’évolution proposée par le bailleur.

Il existe des réponses concrètes à chaque attente ou crainte du locataire de sorte qu’en règle générale, le changement de régime juridique de la location est possible à chaque fois que le bailleur le souhaite.

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Comment se défendre contre son voisin ?

Les litiges entre voisins sont potentiellement nombreux et peuvent avoir différentes origines.

Les conflits les plus fréquents sont les suivants :

  • Empiètement sur la propriété du voisin
  • Travaux occasionnant un préjudice (dégradations).
  • Contestations de la contenance du terrain en présence de mentions du cadastre erronées ou inexactes.
  • Nuisances causées par le comportement du voisin et constituant des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage (odeur, bruit, travaux etc.).

Les moyens de défense dans ce type de situation dépendent de l’origine du litige.

En règle générale, les dispositions légales concernées sont le droit de propriété et ses différents aménagements (existence de servitudes de vue, servitudes de passage, servitudes d’écoulement).

Les litiges ayant leur origine dans des contestations appuyées sur les mentions du cadastre sont également régis par les textes relatifs à la propriété.

Les nuisances occasionnées par le voisin et excédant les inconvénients normaux de voisinage sont régies par les textes relatifs à la responsabilité civile (articles 1240 et suivants du Code civil).

Selon les cas, il ne nécessaire de prendre l’initiative d’une procédure.

Le recours à l’avis d’un expert est fréquent.

Les litiges relatifs à la contenance des propriétés sont généralement soumis à l’avis d’un géomètre et le cas échéant donne lieu au bornage des terrains.

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Comment calculer la plus-value après cession de parts SCI ?

La plus-value de cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière fiscalement transparente (assujettissement à l’impôt sur le revenu) fait l’objet d’une double taxation.

D’une part, une taxation de la plus-value au titre de l’impôt sur le revenu et d’autre part une taxation au titre des prélèvements sociaux.

Pour mémoire, il est rappelé que l’acquéreur des parts doit acquitter un droit de 5 % sur la valeur exprimée à l’acte.

Le vendeur, quant à lui, est redevable des impôts suivants :

  • Plus-value de cession

La plus-value de cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière obéit à un régime identique à celui applicable aux cessions d’immeubles détenus directement par le contribuable.

Tout d’abord, il convient de déterminer la base imposable.

La base imposable est constituée par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

En matière de parts sociales, il s’agira en règle générale du montant des apports et de la valeur nominale des parts.

La différence entre le prix de cession et la valeur nominale des parts donne la base imposable.

Le cas échéant, des sommes complémentaires peuvent être ajoutées à la fois au titre du prix de vente (exemple paiement d’une soulte) ou au prix de revient (exemple prix d’acquisition des parts sociales majorées des droits acquittés lors de cette acquisition).

Une fois la plus-value brute déterminée, la plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu est réduite au titre de son montant si une durée de détention suffisante peut être établie.

Le délai de possession des parts sociales est décompté à partir de la date exacte d’acquisition des titres.

Il n’y a pas de prorata et seules les années entières de détention sont retenues pour le calcul de la réduction pour durée de détention.

Le taux de réduction pour durée de détention de l’impôt sur le revenu est de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème jusqu’à la 21ème et 4 % au terme de la 22e année de détention.

L’exonération d’impôt sur le revenu est acquise au terme d’un délai de détention de 22 ans consécutifs.

Le taux d’imposition applicable à la plus-value au titre de l’impôt sur le revenu est un taux forfaitaire de 19 %.

  • Prélèvements sociaux

Les prélèvements sociaux sont calculés sur la plus-value nette (différence de prix d’acquisition et prix de cession).

Le taux de réduction pour durée de détention en ce qui concerne les prélèvements sociaux est de 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème jusqu’à la 21ème, 1,60% pour la 22ème année de détention, 9 % pour chaque année au-delà de la 22e.

L’exonération totale des prélèvements sociaux est acquise au terme d’un délai de détention de 30 ans.

En ce qui concerne les prélèvements sociaux, le cumul des prélèvements s’élève à 17,20 %.

Compte tenu des impositions forfaitaires, le paiement de l’impôt sur la plus-value est à effectuer à l’occasion de l’enregistrement des cessions de parts sociales.

Un formulaire spécifique (2048 – M – SD) doit être déposé à l’occasion de l’enregistrement de la cession de parts sociales.

Le paiement des droits et des impôts doit intervenir immédiatement.

Pour limiter l’imposition, il y a plusieurs stratégies.

D’une part minorer légalement la base d’assiette de l’imposition (notamment en jouant sur les compte-courants).

Les cessions peuvent aussi être fractionnées et étalées dans le temps pour permettre de bénéficier d’un allongement de la durée de détention et donc de la réduction d’impôt correspondante.

Il est également possible de neutraliser l’impôt en procédant à l’apport des titres dans le capital d’une autre société.

Il y a des solutions d’optimisation dans chaque situation.

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Comment acheter en tontine ?

Le principe de la tontine est que plusieurs personnes peuvent acheter ensemble un immeuble soit directement, soit par l’intermédiaire d’une société civile tout en prévoyant qu’au décès de l’un des protagonistes, le bien acquis deviendra la propriété du ou des survivants.

Ce mécanisme est désigné dans le Code civil suivant la terminologie de l’acquisition en tontine ou avec clause d’accroissement.

La tontine permet d’assurer efficacement la protection du conjoint survivant.

En général, l’achat en tontine est réalisé par deux personnes mais techniquement ce mécanisme n’est pas limité et l’acquisition peut être effectuée par plusieurs acquéreurs.

Le principe reste le même : au fur et à mesure des décès, l’immeuble se trouve appartenir aux survivants jusqu’à devenir la propriété exclusive du dernier survivant.

Au plan pratique, il convient de rédiger la clause d’accroissement avec le plus grand soin.

Il est indispensable de prévoir que la propriété sera acquise avec rétroactivité au jour de l’achat.

L’achat en tontine doit correspondre à une opération effectivement aléatoire (ordre des décès).

Cette condition implique que les acquéreurs soient placés dans une situation équilibrée et égale face aux risques de décès et aux chances de gain.

Cette condition peut ne pas être remplie quand les tontiniers n’ont pas la même espérance de vie et qu’ils y contribuent de manière égalitaire au paiement du prix ou aux apports réalisés.

L’achat en tontine peut être réalisé directement pour l’acquisition d’un immeuble, mais les règles fiscales limitent l’intérêt du dispositif.

Aussi, il est traditionnellement suggéré d’insérer une clause de tontine à l’intérieur des statuts d’une société civile de sorte que le mécanisme peut trouver application tout en échappant aux limitations fiscales présentes en matière d’acquisition d’immeubles en directs.

Les avantages de la tontine au plan patrimonial sont très importants.

Le survivant est réputé être propriétaire depuis l’origine de sorte qu’il n’y a aucune fiscalité résultant de l’effet de la tontine (droits de mutation ou taxation des libéralités).

Si la clause d’accroissement porte sur des titres de société, seuls les droits dus en matière de cession de parts sociales seront exigibles.

Au plan pratique, l’acquisition en tontine permet aux concubins ou aux époux d’assurer la protection du survivant d’entre eux.

La tontine peut également être réalisée entre un époux et un tiers.

Par l’effet du mécanisme de la tontine, le survivant est réputé être seul propriétaire de l’immeuble ou des parts et les héritiers du prédécédé ne peuvent prétendre à avoir de droits sur le bien. L’achat en tontine est donc à recommander dans les hypothèses où une personne souhaite avantager ou protéger une autre personne.

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Comment rédiger les statuts d’une SCI ?

Les questions à se poser lors de la rédaction des statuts d’une société civile sont les suivantes :

  • Utilisation de la SCI

Positionner la SCI dans le patrimoine
Rédiger l’objet social
Intégrer la dimension fiscale (IS/IR)
Perspectives de transmission

  • Organiser le fonctionnement de la société

Identifier les apports
Adapter les statuts en fonction des moyens de financement de la société
Prévoir les clauses relatives à la transmission des parts sociales
Fixer le montant du capital social
Organiser le pouvoir et la responsabilité des animateurs

  • Choix de la fiscalité de la SCI

Option IS/IR
Identifier le régime d’imposition des revenus, des plus-values et des cessions de parts
Définir les règles applicables aux comptes-courants d’associés

  • Organisation de la dissolution de la société civile

Clauses relative aux cessions et à la transmission des parts sociales
Organisation du retrait d’un associé
Dispositions relatives à de dissolution

  • Prévention des conflits entre associés

Absence de mécanisme légal
Création de mécanisme de déblocage des conflits
Protection des minoritaires
Organiser la liquidité des titres

Cette liberté peut être mise à profit pour optimiser les opérations d’investissement immobilier à la fois au plan juridique et au plan fiscal.

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SCI à l’IS ou à l’IR ?

Lorsqu’un immeuble est détenu au travers d’une société civile immobilière, il est possible de choisir de soumettre les revenus encaissés par la société civile soit à l’impôt sur le revenu soit à l’impôt sur les sociétés.

Bien évidemment, les deux schémas présentent à la fois des avantages et des inconvénients.

IR

Avantages :

  • Perception intégrale et sans fiscalité des revenus produits par l’immeuble
  • Fiscalité de la plus-value réduite par la durée de détention.
  • Déductibilité des travaux et imputation des déficits sur les autres revenus fonciers
  • Réduction de la base imposable de l’impôt sur le revenu en cas (dans la limite de 10 000 €) en cas de déficit (charges > revenus).

Inconvénients :

  • Taux d’imposition des revenus fonciers
  • Efforts de trésorerie en cas d’acquisition au moyen d’un emprunt
  • Assujettissement à la CSG – CRDS

IS

Avantages :

  • Financement de l’opération facilitée par les règles de calcul de l’impôt.
  • Réduction de l’impôt durant la période d’amortissement.
  • Absence de CSG.

Inconvénients :

  • Fiscalité des distributions de dividendes
  • Fiscalité pénalisante en cas de vente de l’immeuble par la société civile (plus value).

Le choix entre l’impôt sur les sociétés et l’impôt sur le revenu dépend de la stratégie de l’investisseur.

L’IS est recommandé pour des projets privilégiant la capitalisation des revenus et leur utilisation pour financer d’autres projets d’investissements.

L’IS est également recommandé en présence d’une forte imposition sur le revenu et d’acquisition de l’immeuble financée à crédit.

Il faut également préciser que la fiscalité des dividendes est plus intéressante que la fiscalité des revenus fonciers lorsque le bénéficiaire est non-résident français. (Sauf revenus payés dans un état ou territoire non coopératif).

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Comment agir en cas de loyers impayés ?

Le principal risque auquel l’investisseur immobilier est exposé est celui du défaut de paiement des loyers par le locataire.

La situation est problématique lorsqu’aucune assurance garantissant les risques locatifs n’a été souscrite.

Cette assurance n’existe pas en matière de baux commerciaux.

Baux d’habitation – loyers impayés

Le défaut de paiement des loyers autorise le bailleur à se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail.

Le locataire sera déchu de son droit d’occuper les lieux, son expulsion sera ordonnée et une condamnation à payer les loyers et une indemnité d’occupation sera prononcée.

Le délai moyen pour parvenir à l’expulsion d’un locataire est compris entre 8 et 12 mois.

En matière de baux d’habitation, les locataires bénéficient d’une trêve interdisant toute mesure d’expulsion du 1er novembre au 31 mars.

La dette contractée par le locataire peut s’avérer parfois très difficile à recouvrer sachant que le locataire peut présenter un dossier de surendettement et obtenir l’annulation de sa dette locative.

En cas de loyers impayés, il faut agir très rapidement car, en pratique, le locataire cesse tout paiement tout au long de la procédure devant conduire à son expulsion.

Baux commerciaux – loyers impayés

Le défaut de paiement des loyers en matière de baux commerciaux peut être le résultat d’un choix délibéré du preneur qui souhaite se libérer par anticipation du bail.

Le bailleur peut, et sans en avoir l’obligation, invoquer la clause résolutoire insérée au bail en faisant délivrer un commandement de payer au preneur.

Si à l’expiration d’un délai d’un mois, la situation n’est pas régularisée, le Tribunal peut être saisi dans le but d’obtenir le paiement des arriérés de loyers, la résiliation du bail, le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif et l’expulsion du preneur.

En pratique, le bailleur a intérêt à agir très rapidement en cas de loyers impayés puisque si le preneur fait l’objet d’une mesure de redressement judiciaire, tous les loyers échus antérieurement au jugement d’ouverture ne pourront être payés.

En général, les loyers dus postérieurement au jugement d’ouverture du redressement judiciaire sont payés à bonne date.

En cas de liquidation judiciaire et de cession du fonds de commerce, le bailleur dispose d’un rang de privilège qui lui permet d’espérer recevoir le règlement de tout ou partie de sa créance de loyers antérieurs au jugement d’ouverture.

Le bailleur, confronté à une procédure collective du preneur, doit se montrer diligent et actif pour protéger efficacement ses intérêts.

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Protection du patrimoine – Quelles sont les risques lorsque l’une des parties est une société non encore immatriculée ?

Cette situation n’a rien d’exceptionnel mais il est indispensable d’être particulièrement vigilant quant à la rédaction du contrat.

Sur le plan des principes, il est tout à fait possible qu’une société non encore immatriculée s’engage dans le cadre d’un contrat mais, pour être valable, cet engagement doit être accompagné de différentes mentions qui précisent que la société est en cours d’immatriculation, qu’elle est représentée par ses fondateurs ou l’un d’entre eux et surtout qu’à défaut d’immatriculation, les fondateurs seront responsables directement et personnellement des engagements souscrits.

A défaut de respecter ce formalisme, et de prévoir ces mentions, le contrat conclu par une société non immatriculée est tout simplement nul.

Pour contracter, il faut disposer au sens juridique du terme et une société non immatriculée ne dispose pas de la personnalité morale.

Dans ces conditions, le contrat est nul et de nul effet, l’autre partie ne pourra se prévaloir d’aucune de ses dispositions ou en réclamer l’exécution.

Il faut également préciser que dans cette hypothèse la régularisation a posteriori du contrat n’est pas possible.

Si lorsque le contrat a été conclu, la société ne disposait pas de la personnalité morale et donc de la capacité juridique à s’engager, le fait qu’elle acquiert postérieurement cette personnalité morale ne lui permet pas pour autant de couvrir la cause de nullité dont le contrat a été affecté dès l’origine.

En réalité, compte tenu de la nullité consécutive à l’absence d’existence d’une des parties, le contrat n’a jamais été formé de sorte qu’aucune régularisation ne sera jamais possible.

Voir en ce sens :

CASS COM 21 février 2012, pourvoi 20-27630

CASS COM 9 Janvier 2019, pourvoi A17-15.386

 

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Comment calculer la valeur d’un usufruit temporaire ?

Valeur de l’usufruit temporaire :

Si l’usufruit n’est pas viager mais fixé pour une durée déterminée (usufruit temporaire), sa valeur fiscale est fixée à 23% de la pleine propriété par période de dix ans (23 % de 0 à 10 ans, 46 % de 11 à 20 ans et 69 % de 21 à 30 ans), dans la limite de la valeur fiscale de l’usufruit viager.

Ce barème fiscal d’évaluation de l’usufruit temporaire est utilisé notamment pour le calcul des droits d’enregistrement, par exemple en cas de donation (article 669 du Code Général des Impôts).