Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilierParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Comment se faire payer ses factures ?

Les stratégies pour se faire payer sont multiples et dépendent de plusieurs paramètres :

  • Statut du débiteur (particulier ou professionnel)
  • Motif de l’impayé
  • Montant de la créance

La première règle en matière d’impayé est qu’il faut agir vite et immédiatement après le dépassement de l’échéance de paiement.

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Quelles précautions prendre avant de louer un appartement ?

Lorsqu’il signe un bail d’habitation, le propriétaire s’expose au risque d’un impayé et de dégradation.

Pour limiter son risque, le bailleur doit prendre les précautions suivantes :

  • Vérifier les antécédents du locataire (attestation du précédent bailleur).
  • Vérifier la solvabilité du locataire (situation professionnelle, patrimoine, preuve des revenus).
  • Obtenir les pièces pouvant être demandées au locataire (Décret 2015-1437 05/11/15).
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Comment réagir en cas de loyers impayés ?

Le présent article a pour objectif de suggérer la conduite à tenir en présence d’un locataire qui ne paie pas son loyer.

Les stratégies ne sont pas les mêmes suivant que le bail est un bail à usage d’habitation ou un bail à usage professionnel ou commercial.

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Comment réagir en cas de litige avec une entreprise de bâtiment ?

Le propriétaire d’un bâtiment a de multiples raisons de faire appel à une entreprise de bâtiment.

Que ce soit pour construire, rénover ou réparer, le recours à une entreprise de bâtiment est souvent nécessaire.

Le présent article a pour objectif de suggérer la conduite à tenir en cas de litige avec une entreprise de bâtiment.

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Comment être indemnisé en cas de perte d’ensoleillement ?

Il est fréquent qu’à l’occasion de la construction d’une extension ou d’une surélévation d’un immeuble voisin qu’une construction subisse une perte d’ensoleillement.

La perte d’ensoleillement constitue un préjudice qui peut être réparée sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

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Comment se faire payer en cas de liquidation amiable de la société débitrice ?

Vous avez une créance et la société débitrice a disparu dans le cadre d’une liquidation amiable ?

Dans cette hypothèse, il est possible de se faire payer la créance, non pas par la société mais par le liquidateur amiable à qui l’on reprochera d’avoir clôturé les opérations de liquidateur sans avoir apuré le passif.

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Comment investir en groupe? Comment s’associer pour investir dans l’immobilier ?

Réaliser un investissement immobilier est une opération impactante et qui présente des risques financiers et fiscaux.

La prise de risque peut être considérablement réduite en investissant à plusieurs.

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Comment résilier un bail commercial ?

La résiliation du bail commercial résulte en règle générale de la mise en jeu d’une clause résolutoire prévue au bail ou d’une résiliation judiciaire pour cause d’inexécution par le preneur.

En effet, presque tous les baux commerciaux contiennent aujourd’hui une clause résolutoire qui présente l’avantage de lier le juge dès lors que les conditions de sa mise en jeu sont remplies.

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Comment annuler un cautionnement?

La caution appelée par le créancier dispose de plusieurs arguments pour échapper au paiement du cautionnement ou réduire le montant de la créance garantie.

Parmi les moyens que la caution peut invoquer pour neutraliser le cautionnement, la caution peut invoquer la disproportion de son engagement.

Au terme de l’article L341-4 du Code de la Consommation, un créancier professionnel ne peut se prévaloir d’un contrat de cautionnement lorsque l’engagement était manifestement disproportionné au jour de sa conclusion.

Pour pouvoir bénéficier de la protection prévue par le texte, la caution doit exposer sa situation financière globale au moment de son engagement.

Pour limiter l’efficacité de ce texte, les Banques ont  régulièrement recours à l’argument tiré de la déclaration de patrimoine effectuée par la caution.

En règle générale, et l’expérience le prouve, ce document est rempli avec beaucoup de légèreté, de sorte que beaucoup d’informations manquent souvent.

La Banque, dans ces conditions, invoque le fait que la caution ne peut se prévaloir de l’exception de disproportion au motif qu’elle a fourni des renseignements erronés à l’occasion de la remise du formulaire de déclaration de patrimoine.

Une jurisprudence de la Cour de Cassation est versée à l’appui de l’argumentaire.

Il est possible de combattre cet argument tiré de la déclaration de patrimoine de la caution en replaçant les choses dans leur contexte.

Le principe est que l’exigence de proportionnalité impose au créancier de s’informer sur la situation patrimoniale de la caution, c’est-à-dire l’état de ses ressources, de son endettement et de son patrimoine ainsi que de sa situation personnelle.

La Banque ayant l’obligation de s’informer, il lui appartient de solliciter très clairement les informations dont elle souhaite disposer.

Le simple fait d’inviter la caution à remplir un document est insuffisant et, en cas d’omission d’une information importante (prêt), il conviendra de vérifier si la Banque a formulé une demande de communication de la liste des prêts et si l’omission est la conséquence d’un fait volontaire de la caution.

Toutefois, l’établissement bancaire n’est pas tenu de vérifier en l’absence d’anomalie apparente l’exactitude des informations contenues dans la fiche de renseignement.

C’est sur le terrain de l’anomalie apparente de la déclaration de patrimoine combinée avec l’obligation du créancier de s’informer sur la situation de la caution que la caution peut contester l’argument tiré de la déclaration de patrimoine.

L’appréciation de la disproportion est laissée à l’appréciation souveraine des juges.

Les juges apprécient l’impact financier pour la caution de l’engagement de caution comme s’il était exigible au jour où la caution s’est engagée.

Les juges retiennent la disproportion lorsque le patrimoine et les revenus de la caution au jour de son engagement ne lui permettent pas de faire face à la dette représentée par l’engagement de caution.

Il faut à cet égard rappeler que le cautionnement lorsqu’il a été appelé conduit à la condamnation au paiement de la somme totale due par le débiteur cautionné sans bénéfice de l’échéancier programmé lorsque le prêt a été conclu.

La disproportion est manifeste lorsque le patrimoine de la caution et ses revenus ne lui permettent pas d’absorber cette dette.

La disproportion est retenue si l’engagement excède 50% du patrimoine.

Les juges apprécient également les revenus restant à disposition (reste à vivre) en prenant en compte la charge de remboursement de la dette.

Il est toujours possible de contester l’engagement de caution au moyen d’arguments tirés du droit des contrats et des obligations d’information annuelle des cautions.

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Comment investir à plusieurs ?

Les raisons d’investir à plusieurs sont multiples.

Il peut être question d’investir entre amis, d’investir entre particuliers animés par le désir de réaliser un investissement en commun ou enfin dans le but d’avantager un tiers (compagnon par exemple).

Acheter un immeuble à plusieurs conduit à devoir se poser plusieurs questions.

Tout d’abord, iIl faut identifier la raison et la motivation réelle de l’investissement.

La réponse à cette première question permettra de choisir entre les différents schémas et les montages juridiques possibles.

Le choix du montage juridique le plus approprié devra prendre en considération le mode de financement de l’opération.

  1. Pourquoi investir à plusieurs ?

Les avantages d’un investissement immobilier groupé sont réels.

L’investissement entre particuliers permet d’augmenter la surface financière et donc la taille des projets.

L’investissement à plusieurs permet également de diviser et de mutualiser les risques.

Enfin, l’investissement à plusieurs permet de regrouper des compétences et des énergies dans le cadre d’une même opération tout en se répartissant la charge de travail.

Cela étant, l’investissement à plusieurs doit être minutieusement préparé et les différents risques parfaitement identifiés et anticipés.

En effet, l’investissement à plusieurs présente le risque qu’un investisseur se trouve prisonnier d’une opération alors qu’il souhaite s’en retirer.

La liberté de revendre l’investissement immobilier ou de le transmettre est sérieusement limitée quand cette situation n’a pas été anticipée.

  1. Schémas possibles – Montages juridiques pour un investissement à plusieurs

Il y a plusieurs choix possibles et retenir le schéma approprié demande un travail d’analyse approfondi.

a. Indivision

L’indivision est le schéma juridique par défaut qui s’applique lorsque plusieurs personnes procèdent à un achat immobilier.

Cette situation se rencontre par exemple entre époux, entre concubins mais évidemment s’étend également aux achats réalisés entre particuliers.

L’avantage du régime de l’indivision est son extrême souplesse et l’absence totale de formalisme nécessaire.

L’inconvénient de l’indivision est que son fonctionnement repose pour l’essentiel sur le consentement (souvent unanime) des différents indivisaires.

Les risques de paralysie ou de blocage de l’indivision sont donc très nombreux.

Il faut également indiquer que la sortie de l’indivision est particulièrement complexe en cas de conflit entre indivisaires ou de refus de l’un d’entre eux d’accepter les décisions telles que la signature d’un bail commercial ou la vente de l’immeuble.

La perception des revenus tirés de l’immeuble peut également être un sujet de conflit entre indivisaires.

Les inconvénients de l’indivision (à de rares exceptions) surpassent largement ses avantages.

Il est donc en général suggéré de constituer une société pour réaliser l’investissement à plusieurs.

b. Société

Le choix de la forme juridique de la société est libre.

Il est tout à fait possible de constituer une société de forme commerciale (SARL, SAS) ou une société civile.

L’inconvénient de constituer une société commerciale réside dans le statut social du dirigeant qui, suivant les cas, s’il est majoritaire ou associé égalitaire, disposera d’un très important pouvoir sur la vie de la société mais surtout donnera lieu à la possibilité de la perception d’une rémunération lourdement fiscalisée ( ou a un minimum en l’absence de rémunération).

Cela étant, si le gérant ou le dirigeant est minoritaire, il est possible de prévoir que son mandat s’exercera à titre gratuit et si sa participation est inférieure à 50% des droits de vote, aucun prélèvement ne pourra être réclamé notamment au titre des cotisations sociales.

En général, il est préférable de constituer une société civile.

L’avantage de la société civile est la très grande liberté de rédaction des différentes clauses des statuts.

Le mandat du gérant est en principe gratuit même s’il est associé majoritaire.

L’avantage de la société civile constituée entre particuliers est de permettre de choisir si la SCI sera assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS) ou à l’impôt sur le revenu (IR).

Le choix entre la fiscalité IS ou IR dépend de plusieurs paramètres (importance du montant financé par emprunt, perspective de revente ou de transmission, niveau d’imposition des différents associés).

Il est par ailleurs tout à fait possible de prévoir que les associés de la société civile seront d’autres sociétés civiles ou des personnes morales.

Même si le montage est plus lourd, il peut être parfois très opportun de constituer une société entre particuliers désireux de réaliser un investissement immobilier en évitant tous les inconvénients pouvant surgir dans la vie d’un associé personne physique (décès, incapacité, divorce, liquidation judiciaire).

La rédaction des statuts d’une opération d’investissement entre particuliers est une étape à réaliser avec le plus grand soin.

Les matrices disponibles sur les différents sites proposant la création de sociétés sont en règle générale tout à fait inadaptées et très largement insuffisantes pour prévenir toutes les situations à anticiper dans le cadre de l’investissement entre particuliers.

Il faut veiller tout particulièrement à organiser les conditions d’entrée et de sortie des associés, à créer de la liquidité sur les titres, à protéger les intérêts des minoritaires, à empêcher les dérives des associés majoritaires, à définir les règles de transmission des parts sociales et fixer les conditions d’agrément des nouveaux associés, définir les règles d’évaluation des titres, etc…, prévoir un droit de retrait, anticiper le conflit entre associés, définir les règles de contribution aux pertes, etc…

L’autre avantage de la société civile est qu’elle permet de réaliser un investissement entre particuliers avec une clause dite de tontine ou d’accroissement.

La tontine est en règle générale conseillée entre époux ou entre concubins désireux de se protéger l’un et l’autre en cas de disparition de l’un d’entre eux.

Cela étant, le mécanisme de la tontine peut être utilisé entre des particuliers.

La tontine est un mécanisme qui permet de transférer la propriété des parts sociales d’un associé décédé aux autres sans devoir à supporter d’autre fiscalité que celle des droits d’enregistrement applicable en matière de cession de parts sociales.

La tontine permet de conduire à la réunion de toutes les parts sociales entre les mains d’un seul associé.

La rédaction de la clause de tontine exige l’intervention d’un expert.

  1. Financement de l’investissement à plusieurs

Le choix de la forme sociale a un impact sur la possibilité d’obtenir un financement.