Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilierParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Annulation ou suppression des Loyers commerciaux en raison du virus – Obligation de payer les loyers commerciaux pendant la période de crise sanitaire

Le bail commercial est un contrat spécial régi par la Loi (Art l 145 -1 et suivants code de commerce).

Ce contrat reste évidemment soumis à toutes les règles communes à tous les contrats (articles 1101 et suivants du code civil).

Ces règles communes concernent les conditions de formation du contrat, les conditions relatives à son exécution (notamment la force obligatoire du contrat) et enfin les sanctions de l’inexécution du contrat.

La question posée est celle de savoir si pendant la crise sanitaire les loyers pourraient être supprimés définitivement ou si leur paiement pourrait être simplement suspendu en attendant la sortie de crise.

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Comment éviter la résiliation du bail commercial ?

Lorsque le preneur à bail commercial est défaillant dans le paiement de ses loyers, le bailleur peur prendre l’initiative d’engager contre lui une procédure de résiliation du bail.

Cette procédure débute par la délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire et, à défaut de règlement des causes de commandement dans le délai d’un mois, le bailleur peut prendre l’initiative de saisir le juge pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire.

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Comment expulser un locataire ?

Pour contraindre un locataire à quitter les lieux, la Loi autorise le bailleur à délivrer un congé dans les cas suivants :

  • Congé pour reprise des lieux
  • Congé pour vendre
  • Congé pour motif légitime et sérieux

Ces congés ne peuvent être délivrés que pour le terme du bail et en respectant un préavis.

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Quelles sont les pièces à fournir lors de la signature d’un bail commercial ?

Preneur

Si personne physique

  • Carte d’identité
  • Livret de famille
  • Contrat de mariage

Si personne morale

  • Extrait Kbis de moins de 3 mois
  • Statuts à jour

Bailleur

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Comment le bailleur peut renouveler le bail commercial ?

A l’échéance du bail, si le bailleur souhaite renouveler le bail, il lui appartient de prendre l’initiative de délivrer un congé avec offre de renouvellement au preneur.

Ce congé est donné par huissier à la demande du bailleur.

L’intérêt pour le bailleur de proposer le renouvellement du bail est de permettre de réengager le preneur pour un nouveau bail de 9 ans aux conditions antérieures.

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Comment se faire payer la clause pénale prévue au compromis ?

Il est très fréquent que lors de la signature du compromis de vente, les parties insèrent une clause au terme de laquelle le vendeur et l’acquéreur s’engagent à verser à l’autre et à titre de dommages et intérêts une somme fixée forfaitairement.

Très souvent, en présence d’une clause pénale, l’acquéreur procède au dépôt d’une somme d’argent entre les mains d’un tiers séquestre, en général le rédacteur de l’acte.

La clause pénale a pour finalité de sanctionner la défaillance d’une partie au compromis dans l’exécution de l’obligation principale.

Une clause pénale peut également être prévue ou aménagée pour sanctionner le retard dans l’exécution d’une obligation.

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Garantie des vices cachés et vente immobilière

L’article 1641 du Code Civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les aurait connus.

Il est fréquent qu’après l’acquisition d’un immeuble un défaut majeur soit découvert.

Il peut s’agir d’une infestation parasitaire, d’infiltrations, de remontées d’eau dans une cave, d’un défaut de stabilité, etc…

Comment réagir après la découverte d’un vice caché dans l’immeuble ?

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Comment se faire payer par une SCI? Comment se faire payer par les associés ?

  1. Obligation des associés

A l’égard des tiers, créanciers de la société les associés répondent indéfiniment des dettes sociales mais à proportion de leur participation dans le capital social.

La responsabilité est illimitée dans son montant mais en revanche la quote-part dans la dette correspond à la participation détenue dans le capital.

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Comment se faire payer ses factures ?

Les stratégies pour se faire payer sont multiples et dépendent de plusieurs paramètres :

  • Statut du débiteur (particulier ou professionnel)
  • Motif de l’impayé
  • Montant de la créance

La première règle en matière d’impayé est qu’il faut agir vite et immédiatement après le dépassement de l’échéance de paiement.

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Quelles précautions prendre avant de louer un appartement ?

Lorsqu’il signe un bail d’habitation, le propriétaire s’expose au risque d’un impayé et de dégradation.

Pour limiter son risque, le bailleur doit prendre les précautions suivantes :

  • Vérifier les antécédents du locataire (attestation du précédent bailleur).
  • Vérifier la solvabilité du locataire (situation professionnelle, patrimoine, preuve des revenus).
  • Obtenir les pièces pouvant être demandées au locataire (Décret 2015-1437 05/11/15).
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