Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilierParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Comment se faire payer par une SCI? Comment se faire payer par les associés ?

  1. Obligation des associés

A l’égard des tiers, créanciers de la société les associés répondent indéfiniment des dettes sociales mais à proportion de leur participation dans le capital social.

La responsabilité est illimitée dans son montant mais en revanche la quote-part dans la dette correspond à la participation détenue dans le capital.

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Comment se faire payer ses factures ?

Les stratégies pour se faire payer sont multiples et dépendent de plusieurs paramètres :

  • Statut du débiteur (particulier ou professionnel)
  • Motif de l’impayé
  • Montant de la créance

La première règle en matière d’impayé est qu’il faut agir vite et immédiatement après le dépassement de l’échéance de paiement.

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Quelles précautions prendre avant de louer un appartement ?

Lorsqu’il signe un bail d’habitation, le propriétaire s’expose au risque d’un impayé et de dégradation.

Pour limiter son risque, le bailleur doit prendre les précautions suivantes :

  • Vérifier les antécédents du locataire (attestation du précédent bailleur).
  • Vérifier la solvabilité du locataire (situation professionnelle, patrimoine, preuve des revenus).
  • Obtenir les pièces pouvant être demandées au locataire (Décret 2015-1437 05/11/15).
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Comment réagir en cas de loyers impayés ?

Le présent article a pour objectif de suggérer la conduite à tenir en présence d’un locataire qui ne paie pas son loyer.

Les stratégies ne sont pas les mêmes suivant que le bail est un bail à usage d’habitation ou un bail à usage professionnel ou commercial.

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Comment réagir en cas de litige avec une entreprise de bâtiment ?

Le propriétaire d’un bâtiment a de multiples raisons de faire appel à une entreprise de bâtiment.

Que ce soit pour construire, rénover ou réparer, le recours à une entreprise de bâtiment est souvent nécessaire.

Le présent article a pour objectif de suggérer la conduite à tenir en cas de litige avec une entreprise de bâtiment.

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Comment être indemnisé en cas de perte d’ensoleillement ?

Il est fréquent qu’à l’occasion de la construction d’une extension ou d’une surélévation d’un immeuble voisin qu’une construction subisse une perte d’ensoleillement.

La perte d’ensoleillement constitue un préjudice qui peut être réparée sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

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Comment se faire payer en cas de liquidation amiable de la société débitrice ?

Vous avez une créance et la société débitrice a disparu dans le cadre d’une liquidation amiable ?

Dans cette hypothèse, il est possible de se faire payer la créance, non pas par la société mais par le liquidateur amiable à qui l’on reprochera d’avoir clôturé les opérations de liquidateur sans avoir apuré le passif.

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Comment investir en groupe? Comment s’associer pour investir dans l’immobilier ?

Réaliser un investissement immobilier est une opération impactante et qui présente des risques financiers et fiscaux.

La prise de risque peut être considérablement réduite en investissant à plusieurs.

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Comment résilier un bail commercial ?

La résiliation du bail commercial résulte en règle générale de la mise en jeu d’une clause résolutoire prévue au bail ou d’une résiliation judiciaire pour cause d’inexécution par le preneur.

En effet, presque tous les baux commerciaux contiennent aujourd’hui une clause résolutoire qui présente l’avantage de lier le juge dès lors que les conditions de sa mise en jeu sont remplies.

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Comment annuler un cautionnement?

La caution appelée par le créancier dispose de plusieurs arguments pour échapper au paiement du cautionnement ou réduire le montant de la créance garantie.

Parmi les moyens que la caution peut invoquer pour neutraliser le cautionnement, la caution peut invoquer la disproportion de son engagement.

Au terme de l’article L341-4 du Code de la Consommation, un créancier professionnel ne peut se prévaloir d’un contrat de cautionnement lorsque l’engagement était manifestement disproportionné au jour de sa conclusion.

Pour pouvoir bénéficier de la protection prévue par le texte, la caution doit exposer sa situation financière globale au moment de son engagement.

Pour limiter l’efficacité de ce texte, les Banques ont  régulièrement recours à l’argument tiré de la déclaration de patrimoine effectuée par la caution.

En règle générale, et l’expérience le prouve, ce document est rempli avec beaucoup de légèreté, de sorte que beaucoup d’informations manquent souvent.

La Banque, dans ces conditions, invoque le fait que la caution ne peut se prévaloir de l’exception de disproportion au motif qu’elle a fourni des renseignements erronés à l’occasion de la remise du formulaire de déclaration de patrimoine.

Une jurisprudence de la Cour de Cassation est versée à l’appui de l’argumentaire.

Il est possible de combattre cet argument tiré de la déclaration de patrimoine de la caution en replaçant les choses dans leur contexte.

Le principe est que l’exigence de proportionnalité impose au créancier de s’informer sur la situation patrimoniale de la caution, c’est-à-dire l’état de ses ressources, de son endettement et de son patrimoine ainsi que de sa situation personnelle.

La Banque ayant l’obligation de s’informer, il lui appartient de solliciter très clairement les informations dont elle souhaite disposer.

Le simple fait d’inviter la caution à remplir un document est insuffisant et, en cas d’omission d’une information importante (prêt), il conviendra de vérifier si la Banque a formulé une demande de communication de la liste des prêts et si l’omission est la conséquence d’un fait volontaire de la caution.

Toutefois, l’établissement bancaire n’est pas tenu de vérifier en l’absence d’anomalie apparente l’exactitude des informations contenues dans la fiche de renseignement.

C’est sur le terrain de l’anomalie apparente de la déclaration de patrimoine combinée avec l’obligation du créancier de s’informer sur la situation de la caution que la caution peut contester l’argument tiré de la déclaration de patrimoine.

L’appréciation de la disproportion est laissée à l’appréciation souveraine des juges.

Les juges apprécient l’impact financier pour la caution de l’engagement de caution comme s’il était exigible au jour où la caution s’est engagée.

Les juges retiennent la disproportion lorsque le patrimoine et les revenus de la caution au jour de son engagement ne lui permettent pas de faire face à la dette représentée par l’engagement de caution.

Il faut à cet égard rappeler que le cautionnement lorsqu’il a été appelé conduit à la condamnation au paiement de la somme totale due par le débiteur cautionné sans bénéfice de l’échéancier programmé lorsque le prêt a été conclu.

La disproportion est manifeste lorsque le patrimoine de la caution et ses revenus ne lui permettent pas d’absorber cette dette.

La disproportion est retenue si l’engagement excède 50% du patrimoine.

Les juges apprécient également les revenus restant à disposition (reste à vivre) en prenant en compte la charge de remboursement de la dette.

Il est toujours possible de contester l’engagement de caution au moyen d’arguments tirés du droit des contrats et des obligations d’information annuelle des cautions.