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Arbre et troubles de voisinage – Comment contraindre son voisin à abattre un arbre ?

  • Sur la distance des plantations par rapport à la limite séparative des parcelles

En application des articles 671 et 672 du Code Civil, une distance minimum de plantation des arbres est à respecter.

671 du CPCP : « Il n’est permis d’avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de la propriété voisine qu’à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants, ou par des usages constants et reconnus et, à défaut de règlements et usages, qu’à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et à la distance d’un demi-mètre pour les autres plantations. Les arbres, arbustes et arbrisseaux de toute espèce peuvent être plantés en espaliers, de chaque côté du mur séparatif, sans que l’on soit tenu d’observer aucune distance, mais ils ne pourront dépasser la crête du mur. Si le mur n’est pas mitoyen, le propriétaire seul a le droit d’y appuyer les espaliers. »

672 du CPC : « Le voisin peut exiger que les arbres, arbrisseaux et arbustes, plantés à une distance moindre que la distance légale, soient arrachés ou réduits à la hauteur déterminée dans l’article précédent, à moins qu’il n’y ait titre, destination du père de famille ou prescription trentenaire. Si les arbres meurent ou s’ils sont coupés ou arrachés, le voisin ne peut les remplacer qu’en observant les distances légales. »

En cas de non-respect de cette distance, il est possible de faire échec à la demande d’abattage du voisin en justifiant de l’acquisition d’une prescription trentenaire courant à compter du jour où les arbres ont dépassé deux mètres de hauteur.

En revanche, la prescription ne peut être opposée lorsque le développement des arbres est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.

  • Sur le trouble de voisinage

Le trouble de voisinage trouve sa base légale dans les articles 1240 à 1244 du Code Civil.

Un arbre peut être à l’origine d’un trouble anormal subi par le voisin.

Le trouble de voisinage est composé de plusieurs types de nuisances pouvant toutes être imputées à la présence des arbres.

Dans les hypothèses pourront être citées à titre d’exemple :

  • risque d’effondrement ou de chute probable
  • création d’une ombre excessive (perte d’ensoleillement)
  • chute de résidus végétaux (feuilles en grand nombre, pollen, substances produites par l’arbre tilleul)
  • dommages causés par le développement du système racinaire (obturation de réseau d’évacuation, déformation du sol, soulèvement du revêtement bitumé ou des installations du voisin type terrasse, margelle de piscine, voie d’accès aménagée)

Sur le fondement du trouble de voisinage, il est donc possible de demander la suppression et l’abattage d’un arbre dès lors que celui-ci est à l’origine d’un dommage anormal ou n’étant pas la conséquence normale et/ou prévisible de l’occupation des parcelles voisines de celles occupées par la victime.

  • Moyens de preuve à fournir pour obtenir l’abattage d’un arbre

En matière de recours entre voisins, il appartient à celui qui prétend disposer du droit de solliciter l’abattage d’un arbre de justifier de la recevabilité de ses prétentions.

En ce qui concerne la violation de la distance légale de plantation, il faut établir l’âge des arbres (et la distance).

Cette preuve peut être faite par tout moyen sachant que le développement d’un arbre permet de dater avec une précision relative son âge.

Il peut subsister une certaine approximation puisque la prescription ne commence à courir qu’à partir du moment où l’arbre a atteint deux mètres de hauteur et que le temps nécessaire pour atteindre cette hauteur ne peut évidemment pas être déterminé avec une précision scientifique.

La vitesse de croissance dépend de l’essence et des conditions climatiques. On peut toutefois considérer que lorsqu’il est planté l’arbre mesure entre 60 cm et 1 mètre et qu’il lui faut entre 5 et 10 ans pour atteindre la taille de 2 mètres.

En ce qui concerne la preuve du trouble de voisinage, il faut établir l’existence d’un trouble d’une gravité suffisante pour pouvoir être considéré comme « anormal » au regard des inconvénients normaux de voisinage.

Les moyens de preuve peuvent être des clichés photographiques, des constats d’huissier ou un rapport d’expertise (contradictoire ou non).

La position actuelle de la Cour de Cassation en matière de contrôle du respect du principe du contradictoire en matière d’expertise porte non pas sur les conditions de réalisation de l’expertise (contradictoire ou non) mais sur la possibilité de débattre contradictoirement des conclusions de l’expert au cours de l’instance à l’occasion de laquelle le rapport non contradictoire est versé aux débats (voir en ce sens Cass. Civ. 17/04/2008 n°07-16824, Cass. Civ. 08/09/2011 n°10-19919, Cass. Civ 2e 07/09/2017 n°16-15531).

Ce principe a d’ailleurs été assoupli et la Cour de Cassation 3ème Civ dans un  Arrêt du 15/11/2018 n°16-26672, a indiqué « ne viole pas le principe de contradiction, le juge qui se fonde sur le rapport d’expertise judiciaire établi lors d’une instance antérieur et sur le rapport d’expertise établi unilatéralement à la demande d’une partie dès lors que ces éléments ont été soumis à la libre discussion des parties ».

Dès lors que la partie à laquelle on oppose le rapport non contradictoire est en mesure d’en contester les termes et les avis exprimés, un rapport non contradictoire peut parfaitement être produit et pris en compte. Ce rapport peut à lui seul constituer le fondement de la décision du juge (Cour de Cassation 15/11/2018).

L’expert en charge des opérations devra se prononcer sur l’âge de l’arbre litigieux, sur son état général (état sanitaire, état physiologique et état mécanique).

A l’issue de son rapport, l’expert devra donner son avis sur les mesures spécifiques à prendre (réduction hauteur, abatage et sous quel délai).

  • Préjudice indemnisable

Outre les mesures destinées à mettre un terme définitif aux troubles éprouvés il est possible de solliciter la condamnation des voisins à des dommages et intérêts ayant vocation à réparer le préjudice que vous avez subi depuis l’acquisition de votre immeuble.

Ces préjudices sont sur le plan matériel composés des privations de jouissance et des sujétions dont les conséquences dommageables accumulées caractérisent un trouble anormal de voisinage. Le préjudice correspond également aux frais futurs de remise en état éventuels.

Je suis à votre disposition pour vous accompagner dans les différentes démarches à mener.

E.CHEVALIER

Avocat en Droit Immobilier

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Comment est imposée la location meublée ?

Les personnes qui donnent en location des locaux meublés sont imposables sur les revenus dégagés par cette activité.

Les propriétaires sont en principe redevables de la contribution économique territoriale.

En règle générale, les locations meublées sont exonérées de TVA.

Plusieurs régimes sont possibles.

L’activité de location meublée correspond aux situations dans lesquelles les contribuables louent des locaux d’habitation meublés et ce quelle que soit la qualité du locataire.

Les locaux doivent contenir tous les éléments mobiliers nécessaires à l’occupation des lieux et permettre l’habitabilité des locaux.

Si la location meublée est accompagnée de prestations de services et si l’activité est majoritairement un louage de services, la déduction des déficits éventuels implique que le contribuable participe personnellement à l’exploitation.

Cette distinction est très importante dans le cadre d’investissements réalisés dans les régions touristiques, les résidences pour étudiants ou les résidences pour personnes âgées.

La qualification de meublé sera retenue si le propriétaire confie la gestion de son bien immobilier à une structure qui prendra en charge la gestion de l’ensemble immobilier.

La location en meublé à titre habituel constitue une activité commerciale.

Les revenus tirés de la location d’un logement meublé sont assujettis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et non celles des revenus fonciers.

Les revenus de locations meublés sont assujettis aux prélèvements sociaux.

Si le propriétaire de l’immeuble est une société passible de l’impôt sur les sociétés, la location en meublée est imposée suivant le régime de l’impôt sur les sociétés.

Il faut préciser que si une société civile assujettie à l’impôt sur le revenu perçoit des revenus issus de la location de locaux meublés, son régime fiscal (IR) peut être remis en cause.

En principe, une tolérance existe pour cette requalification si les revenus tirés des locations meublées n’excèdent pas 10 % des recettes globales de la société civile.

-options fiscales et comptables

L’imposition des produits de location suivant le régime à l’impôt sur le revenu est différent suivant le montant des recettes.

Si les recettes n’excèdent pas 32 900 €, elles sont exonérées de TVA, le bailleur relève au titre de l’impôt sur le revenu au titre du régime dit micro BIC.

Dans ce régime, le bailleur comptabilise directement l’ensemble des revenus bruts de ces recettes.

Les revenus bruts imposables font ensuite l’objet d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 %.

Cet abattement est réputé tenir compte de toutes les charges en ce compris cotisations sociales, amortissements des biens et toute autre dépense.

C’est précisément ce régime qui, compte tenu de sa simplicité et du montant de l’abattement, peut justifier le la proposition faite à un locataire tenu dans le cadre d’une location nue le changement de régime et le placement de la location sous le régime de la location meublée.

Si les recettes sont supérieures à 32.900€ hors TVA, le bailleur relève alors du régime du bénéfice réel.

Il peut s’agir du régime réel simplifié ou du régime réel normal.

Il est possible en relevant du régime micro BIC d’opter pour l’un ou l’autre des régimes de bénéfice réel.

L’option pour le régime simplifié est valable pour deux ans et doit être exercée avant le 1er Février de la fin de la première année.

Dans le cas du régime réel d’imposition, le résultat issu de la location meublée est déterminé dans les conditions classiques en comptabilisant les recettes et les charges.

Les charges admises à déduction sont celles prévues à l’article 39 du CGI.

Le régime réel apporte également l’avantage d’autoriser l’amortissement des biens loués.

L’amortissement est toutefois plafonné à la différence entre le montant des loyers acquis et l’ensemble des autres charges afférentes aux biens loués.

La location en meublé conduit à l’acquisition du statut de loueur en meublé professionnel ou de loueur en meublé non professionnel.

La qualité de loueur professionnel dépend de la satisfaction des trois critères suivants (cumulatifs) :

  • L’un des membres du loyer fiscal est inscrit en cette qualité au registre du commerce et des sociétés
  • Les recettes annuelles de l’activité de l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 €
  • Les recettes issues de la location meublée excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Lorsque qu’une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme loueur non professionnel.

L’intérêt du régime applicable aux loueurs professionnels est que le déficit éventuel dégagé de l’activité de la location de meublé exercé à titre professionnel est imputable sur le revenu global sans limitation.

Il faut cependant que le déficit ne provienne pas d’amortissement exclus des charges déductibles.

Si le revenu global de l’année ne permet pas l’imputation du déficit, celui-ci est reporté successivement pour le revenu global de l’année suivante jusqu’à la sixième année incluse.

Pour les loueurs en meublé non professionnels, les déficits constatés ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature et donc ne s’impute pas sur le revenu global.

Les déficits dégagés par la location en meublé ne s’imputent donc que sur les autres bénéfices générés par cette activité.

TVA

La location en meublée effectuée par un particulier est en principe exonérée de TVA.

En principe, il n’est pas possible d’opter pour le paiement de la TVA de sorte que les loueurs en meublé sont donc privés de la possibilité de déduire la TVA acquittée pour la gestion ou l’équipement du bien loué.

Contribution économique territoriale

En principe, la location en meublé donne lieu au paiement de la contribution économique territoriale.

Il existe des exonérations en faveur de personnes qui louent leur habitation personnelle.

Les exonérations concernent les locations ponctuelles et occasionnelles ou limitées en quantité et en durée.

Prélèvements sociaux

Les loueurs en meublé sont assujettis aux cotisations sociales et soumis à CSG et CRDS au titre des bénéfices dégagés par l’activité.

L’investisseur devra faire son choix en fonction du niveau de ses revenus, de l’existence de travaux d’aménagement en enfin les perspectives annoncées par les locations.