Anticiper une saisie immobilière

ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Anticiper une saisie immobilière

Muni d’un titre exécutoire, un créancier peut faire vendre un bien immobilier aux enchères publiques.

Les débiteurs l’ognorent souvent mais il existe des moyens de défense pour obtenir la vente amiable de l’immeuble ou faire échec à la procédure.

La vente amiable peut être demandée par le propriétaire de l’immeuble jusqu’à l’audience d’orientation devant le juge de l’exécution. Le débiteur a intérêt à formuler cette demande le plus tôt possible. L’intérêt de la vente amiable est que le prix obtenu est souvent plus élevé que le prix résultant de l’enchère publique, ce qui permet un meilleur désintéressement des créanciers. Pour obtenir l’autorisation de vendre à l’amiable, le débiteur devra rapporter des pièces attestant de sa bonne foi, c’est à dire de sa volonté de vendre à meilleur prix (compromis de vente par exemple).

Outre la possibilité de demander de procéder à une vente amiable, le débiteur peut opter pour une autre stratégie tenant à faire échec à la procédure et ce par trois moyens notamment.

Le débiteur peut contester l’irrégularité du titre exécutoire lequel est soumis aux prescriptions de l’article 1318 du Code civil et au décret du 26 novembre 1971.

Par ailleurs, le débiteur peut soulever la caducité du commandement de payer et ce à divers titres : non-respect des différents délais ouverts, défaut de l’une au moins des mentions légales de l’article R.321-3 du code des procédures civiles d’exécutions, assignation tardive devant le juge d’orientation…

Enfin, depuis cinq arrêts de la 1ère chambre civile du 28 novembre 2012, rompant avec la prescription décennale jusqu’alors en vigueur, la Cour de cassation affirme aue l’article L.137-2 du Code de la consommation régit également les crédits immobiliers. Cet article prévoit que « l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans« . Ce changement soudain de la prescription applicable est un moyen efficace pour débouter de nombre de créanciers.

Il est très important d’anticiper la saisie avant l’audience d’orientation car une fois l’enchère ordonnée par le juge et le délai de quinze jours d’appel écoulé, si le bien trouve adjudicateur, le débiteur se trouvera alors privé de tout recours.