Annulation ou suppression des Loyers commerciaux en raison du virus – Obligation de payer les loyers commerciaux pendant la période de crise sanitaire

Annulation ou suppression des Loyers commerciaux en raison du virus – Obligation de payer les loyers commerciaux pendant la période de crise sanitaire

Le bail commercial est un contrat spécial régi par la Loi (Art l 145 -1 et suivants code de commerce).

Ce contrat reste évidemment soumis à toutes les règles communes à tous les contrats (articles 1101 et suivants du code civil).

Ces règles communes concernent les conditions de formation du contrat, les conditions relatives à son exécution (notamment la force obligatoire du contrat) et enfin les sanctions de l’inexécution du contrat.

La question posée est celle de savoir si pendant la crise sanitaire les loyers pourraient être supprimés définitivement ou si leur paiement pourrait être simplement suspendu en attendant la sortie de crise.

Suppression par une Loi spéciale

Tout d’abord est-il concevable que l’obligation d’avoir à payer le loyer puisse être supprimée par l’effet d’une loi ?

Il me semble que non car une Loi qui contiendrait  des dispositions de cette nature aurait un caractère rétroactif ce qui est prohibé par la constitution.

Une loi qui supprimerait les loyers des mois échus avant sa publication au JO serait de mon point de vue annulée en cas de contrôle de sa constitutionnalité.

En revanche (même si le dispositif serait critiquable) une loi pourrait prévoir la suppression pour l’avenir de la dette de loyer.

En solution alternative, le législateur pourrait décider de suspendre l’obligation au paiement  des loyers comme cela est déjà prévu en matière de procédures collectives. Le paiement des loyers impayés serait différé mais la dette subsisterait.

La suppression pure et simple par l’effet d’une loi ne me paraît donc peu probable.

Cette opinion est renforcée à la lecture de l’ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020.

Les seules dispositions prises en matière de loyers commerciaux concernent la neutralisation des sanctions prévues soit par la Loi, soit par le contrat de bail, concernant l’inexécution du bail. L’ordonnance (article 4) prévoit que :

Les personnes mentionnées à l’article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.

Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée.

Les dispositions de l’ordonnance ont pour effet de retarder l’exigibilité du loyer car le défaut de paiement des loyers ne pourra pas entrainer la résiliation du bail ou l’application de pénalités.

Il y a suspension de fait des loyers. Le preneur sait qu’il ne pourra encourir la perte de son bail (clause résolutoire) s’il ne paie pas son loyer. En revanche même si les sanctions les plus sévères ont été supprimées par l’ordonnance, le débiteur pourra être contraint au paiement puisque les procédures normales de recouvrement des loyers impayés restent applicables (mesures d’exécution forcée possibles quand le bailleur dispose d’un titre exécutoire).

Le seul moyen pour le preneur de s’exonérer de son obligation d’avoir à payer le loyer est d’invoquer la force majeure.

La question de la suppression du loyer durant la période de crise sanitaire devra être examinée au cas par cas par le juge éventuellement saisi ultérieurement de la question.

Le législateur (par assimilation, s’agissant d’une ordonnance) ne s’est pas immiscé dans le contrat, laissant donc expressément le soin au juge de trancher chaque cas d’espèce.

Dans quelles conditions le preneur à bail  pourra-t-il invoquer le cas de force majeure pour se soustraire au paiement des loyers échus au cours de la période de crise sanitaire ?

Suppression du loyer en raison de la force majeure.

La question posée est donc celle de savoir si l’épidémie correspond à un cas de force majeure susceptible d’être invoqué par le preneur à bail commercial pour s’exonérer des loyers.

La règle est que l’exécution du contrat est suspendue en présence d’un cas de force majeure. 

L’article 1218 du code civil dispose :

Article 1218

• Modifié par Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 – art. 2

Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

Le cas de force majeure doit remplir et réunir les  trois conditions cumulatives énoncées à l’article 1218 du Code Civil.

L’événement doit d’abord être extérieur aux parties (indépendant de la volonté d’une des parties). Il ne fait pas débat que le virus est extérieur aux parties. Cette première condition est incontestablement remplie.

Ensuite, l’événement doit avoir été imprévisible lors de la conclusion du contrat. Cette condition est manifestement remplie. L’épidémie a surpris l’humanité toute entière.

Enfin, l’événement doit être irrésistible et d’une telle intensité que l’exécution du contrat n’est plus possible.

L’appréciation de ces trois conditions est de l’office du juge et l’analyse se fait au cas par cas.

Le même événement peut en effet présenter le caractère de force majeure pour certains contrats mais pas pour d’autres.

En ce qui concerne le caractère irrésistible le juge vérifie si l’exécution du contrat était vraiment impossible (vérification opérée pour chaque cas individuel). C’est cette condition qui peut faire l’objet d’un débat entre les parties.

Il n’y a pas « cas de force majeure » si l’exécution du contrat est seulement rendue plus difficile pour une partie. 

Il s’agira donc de vérifier chaque cas individuel. Il n’est pas possible de postuler dès à présent que l’épidémie constituera un cas de force majeure susceptible d’être invoqué dans tous les contrats, quelles que soient les obligations des parties. Il faut concrètement que l’exécution du contrat considéré ait été matériellement impossible.

Dès lors que l’activité a pu être maintenue, même partiellement, la question de la survivance de l’obligation de payer le loyer durant la période de crise sanitaire se pose avec acuité.

En théorie, si l’activité a pu se maintenir, même dans un contexte devenu plus difficile, le paiement des loyers est dû. Si l’exécution du contrat de bail n’a pas été impossible, le loyer est dû et ce même si le preneur a subi une baisse de son activité en lien avec l’épidémie.

A ce titre les mesures de confinement en cas de télétravail ne permettront pas d’invoquer la force majeure (condition d’irrésistibilité non remplie).

Dans l’hypothèse où l’activité a été réellement impossible (interdiction d’ouverture par exemple) l’exécution du contrat de bail a été suspendue par l’effet attaché à la force majeure (article 1218 du Code Civil) et les loyers ne seront pas dus pour la période durant laquelle l’activité a été interrompue (et qui pourra être différente de la période de crise sanitaire dont le point de départ a été fixé au 12 mars).

Pendant la période de sa suspension du fait de la force majeure, le contrat va cesser de s’exécuter et les loyers afférents à la période considérée ne seront pas dus.

Conclusion :

Il faut tout d’abord observer que le paiement des loyers est en pratique suspendu à l’heure actuelle et ce jusqu’au retour à la normale (accès au juge rétabli).

En effet, si le preneur ne paie pas, le bailleur en l’état actuel des choses ne peut contraindre efficacement le preneur à payer (sauf s’il dispose déjà d’un titre exécutoire) et il ne pourra pas se prévaloir ultérieurement de la clause résolutoire inscrite au bail. Le bailleur est contraint d’attendre la sortie de crise, ce qui autorise à considérer que le paiement des loyers est actuellement suspendu.

Quant à l’annulation de la dette locative, celle-ci dépendra de l’appréciation que fera le juge de la situation concrète du preneur.

Si la force majeure n’est pas retenue pour le preneur, le loyer sera dû intégralement et immédiatement (seules les sanctions du défaut de paiement sont neutralisées, cf ordonnance 2020-316, mais le loyer reste dû). Il ne pourra y avoir de diminution ou de réduction du montant du loyer pour cause de crise sanitaire. Soit le loyer est dû en intégralité, soit il ne l’est pas.

Bien évidemment les parties peuvent convenir de gérer entre elles la période de crise et négocier un aménagement temporaire des conditions du bail. L’accord sera formalisé en signant un avenant. La conclusion d’un tel accord représente sans aucun doute la meilleure option dans le contexte actuel.

Etienne Chevalier

Avocat en droit Immobilier