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Le renouvellement du bail commercial

Le sujet qui sera traité dans le présent article est celui du renouvellement du bail commercial au terme de sa durée contractuelle.

En général, le bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans mais certaines exceptions peuvent exister et des durées plus importantes peuvent être prévues.

Les développements qui vont suivre ne concernent que les baux dont la durée n’a pas excéder 9 ans.

De même, toutes les situations de précarité sont exclues car soumises à d’autres dispositions.

La situation doit être examinée du point de vue du preneur et du point de vue du bailleur. En effet, les situations sont radicalement différentes.

  1. Situation du preneur au terme du bail

Au terme du bail le principe est que le preneur à bail commercial dispose d’un droit au renouvellement du contrat en principe aux clauses et conditions du bail initial (sauf évolution du jeu des indices).

En d’autres termes, il faut tordre le cou à une idée reçue qui est que le preneur se trouverait en situation fragile ou délicate lorsque le bail vient à expiration.

Il arrive fréquemment que les preneurs se voient influencer ou menacer par les bailleurs et que faute d’information les preneurs régularisent des contrats qui auraient pu être évités.

Une fois le terme du bail atteint la situation du preneur est particulièrement confortable.

En effet, la loi prévoit que le terme du bail commercial ne met pas fin à celui-ci et qu’un contrat aux mêmes conditions né immédiatement à la survenance du terme mais cette fois-ci à durée indéterminée.

Dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée et au cas particulier pour un bail commercial, le preneur s’il souhaite mettre un terme au bail, devra respecter un délai de préavis de deux trimestres + le temps restant sur le trimestre en cours (soit au maximum 9 mois).

S’il donne congé, le preneur devra quitter les lieux au terme et il restera évidemment tenu de toutes les obligations durant cette période.

Comme cela sera précisé à l’occasion des développements consacrés à la situation du bailleur, ce dernier ne peut en aucune manière contraindre le preneur à se ré engager dans un nouveau contrat avec échéance triennale.

Si le preneur se ré engage, techniquement il se ré engage pour une durée minimum de 3 ans avec faculté de dénonciation 6 mois avant l’échéance triennale.

Afin d’équilibrer les intérêts du bailleur et du preneur, la loi a prévu que cette situation de précarité ne pouvait durer que 3 ans sans emporter des conséquences.

Si la période de prolongation du bail par tacite reconduction excède la durée de 3 ans, alors lors de renouvellement effectif du bail, le propriétaire (bailleur) pourra invoquer le droit d’augmenter le loyer.

Même si la loi encadre cette faculté, il n’en demeure pas moins que si le preneur a l’intention de se maintenir dans les lieux, il est inutile de laisser le bail se prolonger par tacite reconduction au-delà d’un an ou deux.

En revanche, s’il existe une réelle incertitude quant au fait de rester en situation de pouvoir dénoncer rapidement le bail, cela peut présenter un réel intérêt.

Si au terme du bail le preneur n’a aucun doute sur son intention de poursuivre le contrat aux conditions antérieures alors il lui appartient de prendre l’initiative d’interpeler le bailleur.

Pour de nombreuses raisons, il est préférable de faire appel aux services d’un huissier en le chargeant de remettre au bailleur les documents exigés par la loi en cas de demande de renouvellement du bail commercial par le preneur.

Il s’agit d’un congé avec demande de renouvellement.

Ce congé, une fois remis au bailleur, fait courir plusieurs délais.

Le premier délai est un délai de 3 mois au cours duquel le bailleur a la faculté de faire valoir ses observations.

Si au terme d’un délai de 3 mois le bailleur n’a pas réagit le principe du renouvellement du bail commercial est acquis.

En présence d’une demande de renouvellement du bail commercial émanant du preneur, le bailleur peut :

  • soit accepter le renouvellement aux conditions antérieures
  • soit accepter le renouvellement en espérant une augmentation de loyers
  • soit refuser le renouvellement du bail pour justes motifs
  • soit refuser le renouvellement du bail en offrant une indemnité d’éviction

Chaque sujet mérite un article.

Ce qu’il faut retenir pour l’essentiel c’est qu’au terme du bail le preneur, s’il satisfait aux conditions du renouvellement du bail (exploitation personnelle, exécution réelle), dispose d’un droit effectif au renouvellement de son bail et d’un dispositif législatif conçu en sa faveur.

Le seul point délicat pour un preneur est la situation dans laquelle il se trouve après avoir adressé un congé avec demande de renouvellement au bailleur et que celui-ci lui refuse le renouvellement sans proposer l’indemnité d’éviction.

Si le motif invoqué par le bailleur pour refuser le renouvellement et le paiement d’une indemnité d’éviction est discutable, le preneur dispose d’un délai de 2 ans pour solliciter le paiement de l’éventuelle indemnité d’éviction à laquelle il pense pouvoir prétendre.

Ce délai de 2 ans court à compter du jour où le bailleur a signifié son refus (soit LR AR ou acte d’huissier).

La négociation de sortie du bail commercial est donc relativement simple.

En tout état de cause, le preneur n’a pas à craindre la survenance du terme.

  1. Situation du bailleur au terme du bail

Au terme du bail le bailleur dispose de peu de moyens.

Si de son côté le preneur dispose de droits protégés au renouvellement de son bail, de son côté le bailleur ne dispose d’aucun moyen réel pour forcer le preneur à renouveler son bail.

Si le bailleur adresse, au terme du bail, un congé avec offre de renouvellement à son preneur, celui-ci n’a aucune obligation particulière de répondre.

Si le bailleur souhaite récupérer les lieux il doit le faire au moins 6 mois avant le terme du bail et adresser au locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction.

Ce congé peut également être un refus de renouvellement fondé sur un juste motif (à trouver dans conditions d’exécution du bail).

Si le bailleur n’a pas adressé de congé en temps utile, il doit attendre la décision du preneur.

Comme cela a été indiqué le preneur peut, sans subir de conséquences, rester dans le cadre d’une tacite reconduction au moins pendant 3 ans.

Pendant la période de tacite reconduction le bailleur dispose du pouvoir d’adresser un congé avec refus de renouvellement (juste motif ou indemnité d’éviction).

En revanche, il ne dispose d’aucun moyen pour contraindre le preneur à se ré engager pour une nouvelle durée de 9 ans.

Comme cela a été dit, si le bailleur délivre un congé avec refus de renouvellement pour juste motif et que le preneur ne réagit pas dans le délai de 2 ans pour solliciter le paiement d’une éventuelle indemnité d’éviction, celui-ci est déchu du droit de la réclamer.

***

En conclusion, au terme du bail, les intérêts du preneur sont préservés.

Si celui-ci fait preuve d’inertie ou de laxisme, progressivement la situation s’inverse car le bailleur disposera avec écoulement du temps d’une situation de plus en plus favorable.

Le fait pour le preneur de maintenir le bailleur dans une situation d’expectative quant au renouvellement du bail a plutôt tendance à fragiliser sa situation au fil du temps et particulièrement après l’écoulement d’une durée de 3 ans.

En ce qui concerne le preneur, le point le plus délicat à garder en mémoire est celui du délai pour agir en paiement d’une indemnité d’éviction chaque fois que le refus de renouvellement du bailleur paraît injustifié.