Comment investir en groupe? Comment s’associer pour investir dans l’immobilier ?
Réaliser un investissement immobilier est une opération impactante et qui présente des risques financiers et fiscaux.
La prise de risque peut être considérablement réduite en investissant à plusieurs.
Lire la suiteComment résilier un bail commercial ?
La résiliation du bail commercial résulte en règle générale de la mise en jeu d’une clause résolutoire prévue au bail ou d’une résiliation judiciaire pour cause d’inexécution par le preneur.
En effet, presque tous les baux commerciaux contiennent aujourd’hui une clause résolutoire qui présente l’avantage de lier le juge dès lors que les conditions de sa mise en jeu sont remplies.
Lire la suiteComment annuler un cautionnement?
La caution appelée par le créancier dispose de plusieurs arguments pour échapper au paiement du cautionnement ou réduire le montant de la créance garantie.
Parmi les moyens que la caution peut invoquer pour neutraliser le cautionnement, la caution peut invoquer la disproportion de son engagement.
Au terme de l’article L341-4 du Code de la Consommation, un créancier professionnel ne peut se prévaloir d’un contrat de cautionnement lorsque l’engagement était manifestement disproportionné au jour de sa conclusion.
Pour pouvoir bénéficier de la protection prévue par le texte, la caution doit exposer sa situation financière globale au moment de son engagement.
Pour limiter l’efficacité de ce texte, les Banques ont régulièrement recours à l’argument tiré de la déclaration de patrimoine effectuée par la caution.
En règle générale, et l’expérience le prouve, ce document est rempli avec beaucoup de légèreté, de sorte que beaucoup d’informations manquent souvent.
La Banque, dans ces conditions, invoque le fait que la caution ne peut se prévaloir de l’exception de disproportion au motif qu’elle a fourni des renseignements erronés à l’occasion de la remise du formulaire de déclaration de patrimoine.
Une jurisprudence de la Cour de Cassation est versée à l’appui de l’argumentaire.
Il est possible de combattre cet argument tiré de la déclaration de patrimoine de la caution en replaçant les choses dans leur contexte.
Le principe est que l’exigence de proportionnalité impose au créancier de s’informer sur la situation patrimoniale de la caution, c’est-à-dire l’état de ses ressources, de son endettement et de son patrimoine ainsi que de sa situation personnelle.
La Banque ayant l’obligation de s’informer, il lui appartient de solliciter très clairement les informations dont elle souhaite disposer.
Le simple fait d’inviter la caution à remplir un document est insuffisant et, en cas d’omission d’une information importante (prêt), il conviendra de vérifier si la Banque a formulé une demande de communication de la liste des prêts et si l’omission est la conséquence d’un fait volontaire de la caution.
Toutefois, l’établissement bancaire n’est pas tenu de vérifier en l’absence d’anomalie apparente l’exactitude des informations contenues dans la fiche de renseignement.
C’est sur le terrain de l’anomalie apparente de la déclaration de patrimoine combinée avec l’obligation du créancier de s’informer sur la situation de la caution que la caution peut contester l’argument tiré de la déclaration de patrimoine.
L’appréciation de la disproportion est laissée à l’appréciation souveraine des juges.
Les juges apprécient l’impact financier pour la caution de l’engagement de caution comme s’il était exigible au jour où la caution s’est engagée.
Les juges retiennent la disproportion lorsque le patrimoine et les revenus de la caution au jour de son engagement ne lui permettent pas de faire face à la dette représentée par l’engagement de caution.
Il faut à cet égard rappeler que le cautionnement lorsqu’il a été appelé conduit à la condamnation au paiement de la somme totale due par le débiteur cautionné sans bénéfice de l’échéancier programmé lorsque le prêt a été conclu.
La disproportion est manifeste lorsque le patrimoine de la caution et ses revenus ne lui permettent pas d’absorber cette dette.
La disproportion est retenue si l’engagement excède 50% du patrimoine.
Les juges apprécient également les revenus restant à disposition (reste à vivre) en prenant en compte la charge de remboursement de la dette.
Il est toujours possible de contester l’engagement de caution au moyen d’arguments tirés du droit des contrats et des obligations d’information annuelle des cautions.