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Avocat Bail Commercial

Loi MACRON et Baux commerciaux – Entre LRAR ou acte extrajudiciaire


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Pour ce qui est du droit des baux commerciaux, la loi MACRON s’intéresse exclusivement à la forme que doit revêtir la notification de certains actes. Pour l’essentiel, il faut retenir que les actes émanant du preneur peuvent être délivrés par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, tandis que les actes émanant du bailleur doivent impérativement être délivrés par acte extrajudiciaire (sauf quelques exceptions qui seront détaillées ci-après).

1) Le congé délivré par le preneur et le bailleur (L. 145-9 du Code de commerce)

Avant la loi PINEL, le congé devait impérativement être notifié par acte extrajudiciaire, qu’il émane du bailleur ou du preneur. Avec la loi PINEL, la notification du congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception a été ouverte tant pour le preneur que pour le bailleur.
La loi MACRON opère un nouveau revirement.
Elle autorise le preneur à délivrer son congé par simple lettre recommandée avec demande d’avis de réception, tandis qu’elle impose au bailleur (sous peine de nullité) de notifier son congé par acte extrajudiciaire.

2) La demande de renouvellement (L. 145-10 du Code de commerce)

La demande de renouvellement adressée par le preneur au bailleur pourra être adressée par simple lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
En revanche, la réponse du bailleur se fera soit par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, selon que la réponse est négative ou positive.
Lorsque le bailleur répond favorablement à une demande de renouvellement, aucune forme ne s’impose (LRAR ou acte extrajudiciaire).
Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail, il devra notifier son refus par acte extrajudiciaire.

3) Droit de repentir du bailleur (L. 145-12 du Code de commerce)

Le droit de repentir est ouvert au propriétaire condamné à payer une indemnité d’éviction pour refus de renouvellement. Il peut alors se soustraire au paiement de cette indemnité en usant de son droit de repentir.
Ce droit de repentir peut cette fois être exercé par le bailleur tant par la voie de l’acte extrajudiciaire, que par la voie de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Par ailleurs, la loi MACRON a modifié la date d’effet du renouvellement du bail en cas d’exercice de son droit de repentir par le bailleur. Désormais, il est prévu que « le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ».

4) Sur la déspécialisation partielle et totale (articles L. 145-47, L. 145-49 et L. 145-55)

Lorsqu’il souhaite adjoindre à l’activité prévue au bail une activité connexe ou complémentaire (déspécialisation partielle), le preneur doit en informer le bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette liberté se retrouve également lorsque le preneur adresse une demande de déspécialisation totale au bailleur.
On aurait pu penser que le bailleur serait astreint de notifier sa réponse par acte extrajudiciaire, mais cela semble uniquement s’imposer à la déspécialisation partielle. En d’autres termes, le preneur peut répondre à une demande de déspécialisation totale par simple lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Enfin, le preneur qui a formé une demande de déspécialisation peut y renoncer par la voie de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

5) La réponse à une offre de local de remplacement (article L. 145-18 du Code de commerce)

Lorsque le bailleur a refusé une offre de renouvellement aux fins de construire ou reconstruire l’immeuble existant, il doit verser au preneur une indemnité d’éviction. Pour se dédouaner du versement de cette indemnité d’éviction, le bailleur peut offrir au preneur un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement similaire.
Le preneur peut répondre à cette offre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

6) Exercice de son droit de priorité par le preneur en cas de reconstruction du local ou de l’immeuble (article L. 145-19 du Code de commerce)

« Pour bénéficier du droit de priorité prévu à l’article L. 145-17, le locataire doit, en quittant les lieux ou, au plus tard dans les trois mois qui suivent, notifier sa volonté d’en user au propriétaire, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en lui faisant connaître son nouveau domicile […] ».

Conseil : Même si les lois PINEL et MACRON offrent au preneur la possibilité de notifier certains actes par simple lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ce qui est synonyme de coûts moins élevés, il semble judicieux d’avoir recours à l’acte extrajudiciaire (huissier de justice) pour certains actes importants (congé, renouvellement).


Posté par : Chevalier Avocats - Avocats Lille - Etienne Chevalier Avocat
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