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Avocat Bail Commercial

Les charges locatives dans un bail commercial


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Depuis la loi PINEL, la répartition entre propriétaire et locataire des charges locatives n’est plus libre.

Le nouvel article L. 145-40-2 du Code de commerce précise en son 1er alinéa que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire », tandis que le dernier alinéa précise que « un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs ».

1) L’information du locataire sur la répartition des charges, impôts, taxes, redevances et des travaux 

  • Sur les charges, impôts, taxes, redevances

Un contrat de bail commercial doit désormais contenir un inventaire « précis et limitatif » des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liées au local loué.

Cet inventaire doit indiquer la répartition entre le bailleur et le locataire.

Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.

Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

À la demande du locataire, le bailleur est dans l’obligation de lui remettre tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés.

  • Sur les travaux

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputé au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

2) Les charges incombant au bailleur (Article R.145-35 du Code de commerce)

L’article R. 145-35 du Code de commerce établit une liste des charges ne pouvant être imputées au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.

3) Les charges incombant au preneur (Article R. 145-35 du Code de commerce)

Puisque l’article R. 145-35 du Code de commerce pose une liste limitative des charges incombant au bailleur, les autres charges peuvent être librement réparties entre le bailleur et le preneur.

En règle générale, les dépenses d’entretien et de réparations courantes sont à la charge du locataire.

A titre illustratif de charges incombant la plupart du temps au locataire, on peut citer :

  • Les dépenses courantes d’eau, de gaz et d’électricité,
  • Les dépenses d’entretien et de réparations courantes : appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, volets extérieurs, peintures intérieures et extérieures, jardins, etc.
  • Les dépenses d’équipement de la copropriété : frais d’ascenseurs ou des charges du personnel d’entretien des parties communes,
  • Les travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique,
  • Les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont bénéficie le locataire : taxe foncière, taxes additionnelles à la taxe foncière, voirie, enlèvement des ordures ménagères,

Attention : la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement sont normalement à la charge du bailleur. Pour faire supporter ces charges au preneur, la rédaction d’une clause précise dans le bail, ou l’insertion d’une annexe précise est nécessaire.

4) Pour l’application dans le temps de ces nouvelles dispositions

Les nouvelles dispositions issues de la loi PINEL ne seront applicables qu’aux baux conclus à compter du 6 novembre 2015.


Posté par : Chevalier Avocats - Avocats Lille - Etienne Chevalier Avocat
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