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Avocat Droit immobilier

Immeuble en indivision – Comment obtenir le droit de vendre seul un bien indivis ?



La vente d’un bien en indivision suppose l’unanimité de tous les co-indivisaires.

Toutefois l’article 815-5, alinéa 1, du Code civil précise que :

« Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un co-indivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun. »

Il faut retenir de cette disposition qu’un indivisaire peut être autorisé à vendre un bien indivis sans l’accord des autres co-indivisaires lorsque les deux conditions suivantes sont réunies (arrêt Cour de Cass 1er civ. 04/12/2013 n° 12-20.158 arrêt Cour de Cass. 1er civ. 10/06/2015 n° 14-18.944) :

  • urgence de la situation
  • intérêt commun des co-indivisaires

La procédure à mener passe par la saisine du Président du Tribunal de Grande Instance dont dépend l’immeuble conformément aux dispositions de l’article 815-6 alinéa du Code Civil.

La preuve doit être rapportée de ce que le refus d’un indivisaire de passer la vente met en péril l’intérêt commun des autres indivisaires.

Il faut apporter la preuve que les indivisaires sont contraints de faire face tous les mois au paiement des frais de conservation de l’immeuble (chauffage, entretien) et aux charges fixes (prêt, assurance, charges de copropriété, impôts) en raison du refus de l’indivisaire de vendre le bien sans qu’une raison ne soit justifiée.

Dans la mesure ou un indivisaire ne finance pas sa quote part indivise et que les charges de l’immeuble pèsent uniquement sur vous, vous avez la possibilité d’obtenir l’accord du juge pour passer seul la vente.

Pour obtenir l’autorisation du Président du Tribunal de Grande Instance de passer la vente seul il faudra réunir les pièces justificatives suivantes :

-titre de propriété

-attestation de dévolution successorale et acte de décés (en cas d’héritage)

-estimation de valeur du bien

-récapitulatif des frais et charges relatifs à l’immeuble

-convocation de l’indivisaire pour la signature de l’acte

-sommation

-éléments justificatifs de l’urgence et de l’intérêt commun

-preuves du péril

Il est primordial de préciser que l’autorisation du juge dépend d’une condition essentielle qui est celle de la mise en péril de l’intérêt commun par le refus de l’indivisaire de consentir à un acte pour lequel l’unanimité est requise.

La procédure à mener est une procédure d’urgence (référé) de sorte que vous pourrez obtenir une décision favorable dans un délai d’un mois à compter du jour de la transmission du dossier à mon étude (sous réserve que celui-ci soit complet).

Les chances d’obtenir l’accord du juge pour passer la vente seul seront plus importantes si vous êtes en mesure de justifier d’une promesse d’achat de l’immeuble (attention à prévenir l’acquéreur des risques et délais.

 

A retenir

 Il est possible de procéder seul à la vente d’un bien en indivision s’il est apporté de la preuve de la mise en péril de l’immeuble et que la mesure est conforme à l’intérêt commun

  •  La procédure à mener est une procédure rapide (référé)
  •  L’autorisation est favorisée par l’existence d’une promesse d’achat

Si vous êtes confrontés au refus ou au silence d’un indivisaire dans le cadre de la vente d’un immeuble je peux vous assister dans vos démarches amiables et judiciaires pour obtenir la vente d’un bien acquis en indivision ou dont vous avez hérité avec d’autres indivisaires.

Je me tiens à votre disposition pour vous conseiller et vous aider à mettre en place la stratégie à suivre.

Etienne CHEVALIER

Avocat

 http://www.chevalier-avocats.fr/

 

 

 


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