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Avocat Bail Commercial

Déspécialisation partielle et totale


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La déspécialisation partielle consiste à adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires (art. L. 145-47 du Code de commerce). La déspécialisation totale consiste à changer d’activité ou à ajouter une activité non connexe ou non complémentaire à l’activité prévue au bail.

A) La déspécialisation partielle

La déspécialisation partielle est un droit du locataire, le bailleur ne peut pas s’y opposer, mais peut simplement contester le caractère partiel de la déspécialisation. En d’autres termes, le bailleur peut simplement critiquer le caractère connexe ou complémentaire des activités ajoutées à l’activité prévue au bail.

1) Procédure

Le locataire doit informer le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire (nouvelles dispositions de la loi MACRON). Le bailleur a deux mois pour contester par la seule voie de l’acte extrajudiciaire. Le silence du bailleur vaut acceptation.

2) Les notions de connexité et de complémentarité

Pour apprécier le caractère connexe ou complémentaire, il convient de se référer aux usages commerciaux, le texte étant muet sur cette question.

Ainsi, l’activité sera connexe ou complémentaire si la proportion de commerce exerçant l’activité pratiquée et celle ajoutée est importante (critère statistique). De même, lorsque les deux activités s’adressent à une même catégorie de clientèle, l’activité ajoutée sera considérée comme connexe ou complémentaire (critère d’identité de clientèle).

Toutefois, ce dernier critère souffre de deux exceptions :

  • Lorsque les méthodes d’exploitation sont radicalement différentes
  • Lorsque l’activité que l’on souhaite ajouter se fait dans des lieux spécialisés

A savoir : l’activité ajoutée peut supplanter l’activité initiale, mais cette dernière ne doit pas disparaitre.

3) L’indifférence du droit des tiers

La déspécialisation partielle est d’ordre public et prime les droits des tiers :

  • Clause par laquelle le bailleur accorde une exclusivité à un autre locataire
  • Clause par laquelle chacun s’engage à ne pas concurrencer les autres locataires

Ces clauses ne sauraient faire échec à la déspécialisation partielle.

4) Effets de la déspécialisation partielle

La déspécialisation, en soi, ne permet pas une révision immédiate du loyer, mais pourra avoir une influence sur la révision triennale (déplafonnement).

 

B) La déspécialisation totale

La déspécialisation totale n’est pas un droit du locataire, elle doit être demandée par le locataire au bailleur qui peut la refuser. Dans ce cas, le locataire qui souhaite poursuivre la déspécialisation doit saisir le TGI.

1) Procédure à suivre

Le locataire doit adresser une demande d’autorisation au bailleur par LRAR ou acte extrajudiciaire (nouvelles dispositions de la loi MACRON). Le bailleur dispose de 3 mois pour répondre, et il peut le faire soit par LRAR, soit par acte extrajudiciaire (à la différence de la déspécialisation partielle).

En cas de refus, le preneur peut toujours saisir le Tribunal de Grande Instance du lieu de l’immeuble.

2) Possibilité d’obtenir une autorisation du TGI

Plusieurs critères sont utilisés par le juge, et l’incitent à donner son autorisation.

Le locataire devra démontrer que (plus les critères se cumulent, plus le locataire a de chances d’obtenir une autorisation) :

  • L’activité autorisée dans le contrat n’est plus rentable
  • L’activité ne s’insère pas sur un marché saturé
  • L’intégration de l’activité nouvelle dans l’ensemble immobilier dans lequel se trouve le local n’entraine pas de gênes particulières pour les autres (bruit, odeurs, etc.)
  • Le bailleur n’a aucun motif grave et légitime d’opposition (l’activité nouvelle n’entraine pas de modification de la structure du local, le bailleur n’envisage pas de reprendre le local à la fin de la prochaine période triennale, etc.)

A savoir : Contrairement à la déspécialisation partielle, le juge tient compte de l’exclusivité qui a été accordée par le bailleur à certains locataires.

3) Effets sur le loyer

La déspécialisation totale justifie une augmentation immédiate du loyer.

Elle peut intervenir de deux manières :

  • Un accord entre les parties (Le locataire demande la déspécialisation totale au bailleur qui l’accepte en échange d’une augmentation du loyer)
  • A la suite d’une autorisation judiciaire de la déspécialisation totale, dont il découlera une autorisation d’augmenter le salaire

A l’instar de la déspécialisation partielle, la déspécialisation totale pourra avoir une influence sur la révision triennale (déplafonnement).

Attention : Si en matière de baux « tous commerces » le locataire peut librement changer d’activité, le renouvellement du bail n’est possible que si le preneur a exercé sa nouvelle activité depuis au moins 3 ans.


Posté par : Chevalier Avocats - Avocats Lille - Etienne Chevalier Avocat
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