Etienne Chevalier Avocat
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Avocat Baux commerciaux

Que faire à réception d’un commandement visant la clause résolutoire ? Comment le preneur peut-il se défendre lorsque le bailleur lui a adressé un commandement visant la clause résolutoire ?


Le bail commercial est la loi des parties.

Toute infraction aux dispositions du bail peut donner lieu à la délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire.

Lorsqu’il s’agit d’infractions aux conditions d’occupation, le commandement doit être précédé d’une mise en demeure répondant à un formalisme particulier.

En présence de loyers impayés ou d’une infraction dénoncée par mise en demeure, le bailleur est autorisé à dénoncer à son preneur un commandement visant la clause résolutoire.

Ce commandement rappelle les mentions de la clause et produit ses effets à l’expiration d’un délai d’un mois.

Cela étant, à l’expiration du délai, le bail n’est pas automatiquement résilié et le preneur susceptible d’être expulsé, car le jeu de la clause doit être constaté par un juge.


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Que faire quand le locataire commercial a « déposé le bilan » ?


L’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire n’entraîne pas la résiliation du bail commercial.

La publication du jugement d’ouverture de procédure collective fait courir un délai de 3 mois au cours duquel le bailleur pourra introduire une action en résiliation du bail (si les loyers ne sont pas payés). Avant ce délai, le bailleur sera irrecevable en sa demande.


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Que peut faire un bailleur quand son locataire commercial est en situation de redressement judiciaire ?


Les articles L 622-13 et suivants du code de commerce envisagent la poursuite du bail commercial après l’ouverture d’une procédure collective, laquelle ne met pas fin automatiquement au bail commercial.

Nous analyserons  3 hypothèses ci-dessous :

  • Situation en l’absence d’administrateur dans le cadre d’une procédure de redressement judiciaire
  • Situation en présence d’un administrateur dans le cadre d’une procédure de redressement judiciaire
  • Situation dans le cadre d’une procédure de liquidation judiciaire

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Comment se faire rembourser ses frais d’avocat ?


Peut-on obtenir le remboursement de ses frais d’avocat ? Comment être remboursé de ses frais d’avocat ? Peut-on être intégralement remboursé ?


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La clause d’indexation du bail commercial prévoyant que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse est nulle


Comment le loyer d’un bail commercial évolue-t-il ? Les parties peuvent-elles prévoir cette évolution ? Peuvent-elles indexer le loyer du bail commercial sur un indice ? Surtout, le bailleur peut-il imposer au preneur une clause d’indexation prévoyant que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse ?


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Le renouvellement du bail commercial


Le bail arrivé à son terme prend t-il fin immédiatement ou est-il reconduit automatiquement ? Le bailleur peut-il s’opposer au renouvellement du bail commercial ? Au contraire, le preneur a-t-il droit au renouvellement de son bail ? Le preneur a-t-il droit à une indemnité d’éviction si le bail n’est pas renouvelé ? Lorsque le bail est renouvelé, le bailleur peut-il librement augmenter le loyer ?


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Déspécialisation partielle et totale


La déspécialisation partielle consiste à adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires (art. L. 145-47 du Code de commerce). La déspécialisation totale consiste à changer d’activité ou à ajouter une activité non connexe ou non complémentaire à l’activité prévue au bail.

A) La déspécialisation partielle

La déspécialisation partielle est un droit du locataire, le bailleur ne peut pas s’y opposer, mais peut simplement contester le caractère partiel de la déspécialisation. En d’autres termes, le bailleur peut simplement critiquer le caractère connexe ou complémentaire des activités ajoutées à l’activité prévue au bail.


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Les charges locatives dans un bail commercial


Depuis la loi PINEL, la répartition entre propriétaire et locataire des charges locatives n’est plus libre.

Le nouvel article L. 145-40-2 du Code de commerce précise en son 1er alinéa que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire », tandis que le dernier alinéa précise que « un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs ».


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La résiliation du bail commercial


La résiliation du bail est une opération juridique délicate pouvant intervenir à l’initiative du preneur, comme du bailleur, en application des dispositions légales, comme des dispositions contractuelles.

La résiliation du bail commercial n’a pas échappé aux récentes réformes (loi PINEL et loi MACRON) qui ont plus ou moins modifié les règles applicables.

1) La résiliation du bail à l’initiative du preneur

Lorsque le preneur est à l’initiative de la résiliation du bail, il n’a en principe droit à aucune indemnité d’éviction.


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Loi MACRON et Baux commerciaux – Entre LRAR ou acte extrajudiciaire


Pour ce qui est du droit des baux commerciaux, la loi MACRON s’intéresse exclusivement à la forme que doit revêtir la notification de certains actes. Pour l’essentiel, il faut retenir que les actes émanant du preneur peuvent être délivrés par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, tandis que les actes émanant du bailleur doivent impérativement être délivrés par acte extrajudiciaire (sauf quelques exceptions qui seront détaillées ci-après).


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