Etienne Chevalier Avocat
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Avocat Bail Commercial

Que faire à réception d’un commandement visant la clause résolutoire ? Comment le preneur peut-il se défendre lorsque le bailleur lui a adressé un commandement visant la clause résolutoire ?


Le bail commercial est la loi des parties.

Toute infraction aux dispositions du bail peut donner lieu à la délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire.

Lorsqu’il s’agit d’infractions aux conditions d’occupation, le commandement doit être précédé d’une mise en demeure répondant à un formalisme particulier.

En présence de loyers impayés ou d’une infraction dénoncée par mise en demeure, le bailleur est autorisé à dénoncer à son preneur un commandement visant la clause résolutoire.

Ce commandement rappelle les mentions de la clause et produit ses effets à l’expiration d’un délai d’un mois.

Cela étant, à l’expiration du délai, le bail n’est pas automatiquement résilié et le preneur susceptible d’être expulsé, car le jeu de la clause doit être constaté par un juge.


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Que faire quand le locataire commercial a « déposé le bilan » ?


L’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire n’entraîne pas la résiliation du bail commercial.

La publication du jugement d’ouverture de procédure collective fait courir un délai de 3 mois au cours duquel le bailleur pourra introduire une action en résiliation du bail (si les loyers ne sont pas payés). Avant ce délai, le bailleur sera irrecevable en sa demande.


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Le renouvellement du bail commercial


Le bail arrivé à son terme prend t-il fin immédiatement ou est-il reconduit automatiquement ? Le bailleur peut-il s’opposer au renouvellement du bail commercial ? Au contraire, le preneur a-t-il droit au renouvellement de son bail ? Le preneur a-t-il droit à une indemnité d’éviction si le bail n’est pas renouvelé ? Lorsque le bail est renouvelé, le bailleur peut-il librement augmenter le loyer ?


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Déspécialisation partielle et totale


La déspécialisation partielle consiste à adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires (art. L. 145-47 du Code de commerce). La déspécialisation totale consiste à changer d’activité ou à ajouter une activité non connexe ou non complémentaire à l’activité prévue au bail.

A) La déspécialisation partielle

La déspécialisation partielle est un droit du locataire, le bailleur ne peut pas s’y opposer, mais peut simplement contester le caractère partiel de la déspécialisation. En d’autres termes, le bailleur peut simplement critiquer le caractère connexe ou complémentaire des activités ajoutées à l’activité prévue au bail.


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Les charges locatives dans un bail commercial


Depuis la loi PINEL, la répartition entre propriétaire et locataire des charges locatives n’est plus libre.

Le nouvel article L. 145-40-2 du Code de commerce précise en son 1er alinéa que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire », tandis que le dernier alinéa précise que « un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs ».


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La résiliation du bail commercial


La résiliation du bail est une opération juridique délicate pouvant intervenir à l’initiative du preneur, comme du bailleur, en application des dispositions légales, comme des dispositions contractuelles.

La résiliation du bail commercial n’a pas échappé aux récentes réformes (loi PINEL et loi MACRON) qui ont plus ou moins modifié les règles applicables.

1) La résiliation du bail à l’initiative du preneur

Lorsque le preneur est à l’initiative de la résiliation du bail, il n’a en principe droit à aucune indemnité d’éviction.


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Loi MACRON et Baux commerciaux – Entre LRAR ou acte extrajudiciaire


Pour ce qui est du droit des baux commerciaux, la loi MACRON s’intéresse exclusivement à la forme que doit revêtir la notification de certains actes. Pour l’essentiel, il faut retenir que les actes émanant du preneur peuvent être délivrés par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, tandis que les actes émanant du bailleur doivent impérativement être délivrés par acte extrajudiciaire (sauf quelques exceptions qui seront détaillées ci-après).


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La cession du droit au bail


La cession du droit au bail peut se faire isolément du fonds de commerce, ou à l’occasion de la cession du fonds de commerce. Dans tous les cas, le bailleur peut se retrouver avec un locataire qu’il ne souhaite pas, ce qui implique qu’il doit prendre des mesures le plus en amont possible.

1) La portée du droit de céder son bail

L’article L. 145-16 du Code de commerce prévoit que « sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ».


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Baux commerciaux – La fin de l’interdiction du droit de résiliation triennale du preneur


Depuis la loi PINEL du 18 juin 2014, le bailleur ne peut plus priver le preneur de sa possibilité de résilier le bail au terme d’une période triennale par l’insertion d’une clause (Article L145-4 du Code de commerce). Désormais, le preneur peut, par simple lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, adresser son congé au bailleur à l’issue d’une période triennale.

Avant l’entrée en vigueur de cette loi, le bailleur pouvait insérer dans le bail une clause privant le preneur de sa faculté de lui donner congé au terme d’une période triennale.


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Baux commerciaux – L’obligation d’établir un état des lieux


Le nouvel article L. 145-40-1 du Code de commerce instauré par la loi PINEL impose désormais qu’un état des lieux soit réalisé lors de la prise de possession des lieux par le preneur. Corrélativement, un état des lieux de sortie doit être établi contradictoirement par les parties.

L’obligation d’établir un état des lieux s’impose aux baux conclus ou renouvelés après la date d’entrée en vigueur de la loi PINEL (le 20 juin 2014), mais pas uniquement. La loi PINEL impose également qu’un état des lieux de sortie soit réalisé pour les baux conclus ou renouvelés avant le 20 juin 2014 dès lors qu’un état des lieux a été établi lors de la prise de possession (art. 13-II de la loi PINEL).


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