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Avocat Bail Commercial

Baux commerciaux – L’obligation d’établir un état des lieux


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Le nouvel article L. 145-40-1 du Code de commerce instauré par la loi PINEL impose désormais qu’un état des lieux soit réalisé lors de la prise de possession des lieux par le preneur. Corrélativement, un état des lieux de sortie doit être établi contradictoirement par les parties.

L’obligation d’établir un état des lieux s’impose aux baux conclus ou renouvelés après la date d’entrée en vigueur de la loi PINEL (le 20 juin 2014), mais pas uniquement. La loi PINEL impose également qu’un état des lieux de sortie soit réalisé pour les baux conclus ou renouvelés avant le 20 juin 2014 dès lors qu’un état des lieux a été établi lors de la prise de possession (art. 13-II de la loi PINEL).

Cet état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou un tiers mandaté par eux. A défaut, la partie la plus diligente peut requérir, à frais partagés, l’intervention d’un huissier de justice pour la réalisation de cet état des lieux.

S’agissant d’un texte d’ordre public, le législateur devait s’assurer que les bailleurs ne tentent pas de s’extirper de cette obligation. C’est la raison pour laquelle la loi PINEL a prévu qu’en l’absence de diligence du bailleur pour que l’état des lieux soit établi, celui-ci sera privé de la présomption de l’article 1731 du Code civil.

L’absence de définition du terme « diligences » suppose qu’il reviendra aux juges d’apprécier si le bailleur doit être sanctionné.

Pour rappel, l’article 1731 du Code civil dispose que « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

A priori, on ne peut que louer cette intervention du législateur aux fins de protéger les locataires, des abus de leurs bailleurs.

Mais à vouloir [trop peut-être] protéger les preneurs, les bailleurs se retrouvent parfois pris dans le piège de la loi.

La récente réforme impose en effet qu’un état des lieux soit réalisé en cas de « cession du droit au bail, cession ou de mutation à titre gratuit du fonds ».

Or, le bailleur peut être étranger à la cession, et donc n’apprendre son existence que plus tard. On voit mal comment, dans ces conditions, le bailleur peut respecter son obligation d’établir un état des lieux.

Pourtant, le texte est clair ! En l’absence de « diligences » du bailleur pour l’établissement de l’état des lieux, celui-ci est privé de la présomption de l’article 1731 du Code civil.

Même si le juge devra déterminer ce qu’il faut entendre par « diligences », et partant si le bailleur doit être privé de la présomption de l’article 1731 du Code civil, il importe pour le bailleur de se prémunir.

Le bailleur a donc intérêt à insérer dans le bail une clause selon laquelle le cessionnaire sera tenu, solidairement avec le cédant, de l’état des lieux tels qu’ils se trouvaient lors de la prise de possession de ce dernier.


Posté par : Chevalier Avocats - Avocats Lille - Etienne Chevalier Avocat
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